不動産売却後の確定申告　手続きの流れや必要書類について

不動産売却後の確定申告

不動産を売却すると翌年に確定申告をしないといけないケースがあります。
今回は、確定申告が必要な場合と不要な場合に分けて解説します。

不動産売却後に確定申告が必要な場合

不動産売却後に確定申告が必要になるケースは以下の2つです。

不動産を売却した際に利益が出た場合
控除や特例を利用する場合

順番に解説していきます。

不動産を売却した際に利益が出た場合
不動産を売却した際に利益が出た場合は確定申告をしなければいけません。
利益が発生しているかどうかは以下の計算式で判断できます。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

引用元：国税庁

上記の計算式によって利益が発生している場合には確定申告をする必要があります。
また、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わります。

長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％

引用元：国税庁

上記のとおり所有期間が長ければ支払う税金が少なくなりますが、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡所得にならない点には注意が必要です。

控除や特例を利用する場合
後ほど詳しく解説しますが、不動産売却時の税金には控除や特例を利用できるケースがあります。
このような控除や特例を利用することで支払う税金について優遇されることになりますが、制度を利用するには確定申告をする必要がありますので、覚えておきましょう。

不動産売却後に確定申告が不要な場合

不動産を売却した際に利益が出なかった場合は確定申告は原則不要です。
ただし、不動産売却で損失が発生した場合には翌年の税金を軽減するための損益通算や繰越控除という制度を利用できます。
この制度を利用することでお得になるケースがほとんどなので、譲渡損失が出た場合でも確定申告することをおすすめします。

確定申告を行わなかった際の罰則

確定申告が必要な場合に行わないと、以下のような罰則を受けることになります。

罰金が発生する
余計な税金を支払うことになる

順番に見ていきましょう。

罰金が発生する

確定申告を行わなかった際の1つ目の罰則は、罰金が発生することです。
不動産売却によって利益が出ている場合に確定申告を行わないと、無申告加算税と延滞税が課せられることになります。

無申告加算税は原則として、納付すべき税額に対して、50万円までは15パーセント、50万円を超える部分は20パーセントの割合を乗じて計算した金額となります。

引用元：国税庁

延滞税は　法定納期限の翌日から完納する日までの延滞税を併せて納付する必要があります。

引用元：国税庁

余計な税金を支払うことになる

罰則ではありませんが、譲渡損失が発生した場合に確定申告を行わないと、損失分が控除されないまま譲渡所得税を支払うことになります。受けられる控除や特例はすべて利用して支払う税金を抑えることで、無駄な支出を防ぐことができます。
特に不動産は金額が大きいため支払う税金も大きくなります。無駄な税金を払わないためにも「不動産を売却したら利益にかかわらず確定申告をする」と覚えておきましょう。

確定申告に必要な書類

不動産売却後の確定申告をする際に必要な書類は以下のとおりです。

・確定申告書B様式(第一表)
・確定申告書第三表(分離課税用)
・本人確認書類
・不動産を購入したときの売買契約書のコピー
・取得費用がわかる領収書のコピー
・不動産を売却したときの売買契約書のコピー
・譲渡費用がわかる領収書のコピー
・譲渡所得の内訳書
・登記事項証明書
・源泉徴収票

それぞれどのような書類か詳しく解説していきます。

確定申告書B様式(第一表)

まずは確定申告書B様式(第一表)です。
確定申告書B様式(第一表)とは、10種類ある所得の種類にかかわらず使用できる申告書で、最寄りの税務署や市役所・区役所で取得できます。

確定申告書第三表(分離課税用)

次に確定申告書第三表(分離課税用)です。
確定申告書第三表(分離課税用)とは、不動産所得について記入するための申告書で、確定申告書B様式(第一表)と同様に最寄りの税務署や市役所・区役所で取得できます。

不動産売却による譲渡所得に関しては、給与所得などの他の所得と合計せずに課税される「分離課税制度」が適用されるため、通常の確定申告書と分けて準備する必要があります。

本人確認書類

次に、本人確認書類です。
確定申告をする際にはマイナンバーの記載と本人確認書類の提出が必要となっており、本人確認書類として有効なのは以下のとおりです。

免許証
保険証
住民票の写し

不安な場合は事前に税務署に問い合わせをしておくと良いでしょう。
また、ネットで確定申告をする場合には本人確認書類を準備する必要はありません。

不動産を購入したときの売買契約書のコピー

次に、不動産を購入したときの売買契約書のコピーです。
購入時の売買契約書で不動産を購入したときの価格や日付を証明します。

売買契約書がなくても確定申告はできますが、譲渡所得税を計算する際に取得費用や不動産の所有期間がかかわってきます。支払う税額を増やさないためにも準備しておきましょう。

取得費用がわかる領収書のコピー

次に、取得費用がわかる領収書のコピーです。
不動産の購入代金や建築費用以外に取得費として含まれるものには以下のようなものが挙げられます。

・土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
・借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
・土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の取得に際して支払った土地の測量費
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
・建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
・既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用元：国税庁

上記に該当する費用を支払った場合に、領収書を準備することで取得費用の根拠書類となり、支払う税額を抑えることができます。

不動産を売却したときの売買契約書のコピー

次に、不動産を売却したときの売買契約書のコピーです。
売却時の売買契約書で不動産を売却したときの価格を証明します。売買契約書は売買を仲介してくれる不動産会社が作成し、売主と買主がそれぞれ保管する書類なので、売却して不動産を引き渡した後も大切に保管しておきましょう。

譲渡費用がわかる領収書のコピー

次に、譲渡費用がわかる領収書のコピーです。
譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことで、主に以下のようなものが挙げられます。

土地や建物を売るために支払った仲介手数料
印紙税で売主が負担したもの
貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

引用元：国税庁

上記に該当する費用を支払った場合に、領収書を準備することで譲渡費用の根拠書類となり、支払う税額を抑えることができます。

譲渡所得の内訳書

次に、譲渡所得の内訳書です。
譲渡所得の内訳書とは、不動産の売却による譲渡所得の金額を細かく記載する書類のことで、不動産を売却すると国税局から原本が郵送されます。
また、税務署や国税庁のホームページからダウンロードもできるため、緊急で必要な場合には自分でダウンロードをして書類を完成させましょう。

登記事項証明書

次に、登記事項証明書です。
登記事項証明書とは、不動産の所有者担保などの情報が記載されている書類のことで、法務局で取得できます。

源泉徴収票

最後に、源泉徴収票です。
会社員や公務員などの給与所得者が確定申告をする際には、源泉徴収票が必要です。
年末ごろを目途に勤務先から源泉徴収票が発行されるため、大切に保管しておきましょう。

不動産売却後の確定申告の流れ

不動産を売却した後の確定申告の流れは以下のとおりです。

適用できそうな特例の確認
譲渡所得税がいくらかの計算
確定申告書の作成
確定申告書の提出
順番に見ていきましょう。 

適用できそうな特例の確認

まずは適用できそうな特例の確認をしましょう。
詳細は後述しますが、不動産を売却した際に税制優遇を受けられる控除や特例制度があります。
それぞれの制度には利用するための条件が設けられているため、自分がどの制度を利用できるのか、国税庁のホームページなどで確認しましょう。

譲渡所得税がいくらかの計算

次に、譲渡所得税の計算をしましょう。
譲渡所得税を計算する際には、まず以下の計算式で課税譲渡所得金額を算出します。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

引用元：国税庁

上記の計算式によって算出された課税譲渡所得金額に対し、不動産の所有期間に応じて以下の税率をかけて譲渡所得税を算出します。

長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％

引用元：国税庁

課税譲渡所得金額がプラスの場合でも、特例や控除を利用することで税金がかからなくなる可能性もあるため、あわせて確認しておきましょう。

確定申告書の作成

次に、確定申告書の作成にうつります。
確定申告書は税務署や市役所・区役所で取得できますが「国税庁 確定申告書等作成コーナー」で、オンライン申告も可能です。
オンライン申告では入力する金額を自動計算してくれるため、正しく入力すれば簡単で便利に申告書作成ができます。
また、入力方法がわからなくなったときのために問い合わせ専用窓口が設けられているため、電話などで確認もできるのは安心です。

確定申告書の提出

確定申告書の作成が終わったら、期日内に税務署に提出をしましょう。
確定申告書の記入方法がわからない人が税務署の窓口に質問をしに来ている場合もあるため、確定申告の時期には税務署の窓口が混みます。
そのため、記入方法に不安がない人は郵送かオンラインで申告するのがおすすめです。
また、確定申告は2月16日から3月15日の間で行う必要があるため、余裕をもって準備しておくと良いでしょう。

不動産売却の確定申告で受けられる特別控除

不動産売却後の確定申告で受けられる特別控除は以下の6つです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
長期所有の軽減税率
被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例
取得費加算の特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

順番に見ていきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

まずは居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

引用元：国税庁

上記の要件に当てはまる場合は、不動産売却により3,000万円の利益が出ていたとしても譲渡所得税がかからないということになるため、該当者は忘れずに申告しましょう。

長期所有の軽減税率

次に長期所有の軽減税率です。
長期所有の軽減税率は、長期譲渡所得の税額を通用よりも低い税率で計算する制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

引用元：国税庁

上記の要件に当てはまれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用して制度を利用することができます。
税率については、譲渡所得の金額によって以下の2パターンに分かれます。

譲渡所得金額が6,000万円以下の場合：譲渡所得金額×10%
譲渡所得金額が6,000万円超えの場合：(譲渡所得金額-6,000万円)×15%＋600万円

引用元：国税庁

長期譲渡所得の税率は15%であるため、不動産の所有期間が10年を超えている場合はこの制度を利用して納税金額を抑えましょう。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

次に被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例です。
被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続または遺贈によって取得した不動産を相続開始から3年が経過する年の12月31日までに売却することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること

引用元：国税庁

居住用財産を売却したときと同様に、この制度を利用することで譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、忘れずに申告しましょう。

取得費加算の特例

次に取得費加算の特例です。
取得費加算の特例とは、相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却することで、相続税額のうち一定金額を売却時の取得費に加算できる制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

相続や遺贈により財産を取得した者であること
その財産を取得した人に相続税が課税されていること
その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

引用元：国税庁

取得費の金額が大きくなることで譲渡所得税を抑えることができるため、加算できる取得費の金額について細かく知りたい場合は税理士に相談するのがおすすめです。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

次にマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームを売却して新たなマイホームを購入した場合に売却時の譲渡損失を損益通算及び翌年以後3年以内に繰越控除ができる制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産（旧居宅）で日本国内にあるものの譲渡であること
・災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で家屋の床面積が・50平方メートル以上であるものを取得すること
・買換資産（新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供することまたは供する見込みであること
・買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

引用元：国税庁

上記の要件に該当した場合に給与所得や事業所得など、不動産所得以外の所得から控除ができ、控除しきれなかった分は3年間にわたって繰越すことができます。売却時に譲渡損失が出てしまった人は、この制度を利用して納税額を抑えましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

最後に特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、住宅ローンが残っているマイホームを残高よりも低い価格で売却して譲渡損失が出た場合に損益通算及び繰越控除ができる制度です。
この制度を受けるための要件は以下のとおりです。

・自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること
・災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
・マイホームの譲渡価額が上記（4）の住宅ローンの残高を下回っていること

引用元：国税庁

上記の要件に該当した場合にマイホームの買い換えと同様に損益通算と3年間にわたる繰越控除ができるため、住宅ローンが残っているマイホームを売却する際には念頭に置いておきましょう。

まとめ

今回は、不動産を売却した後の確定申告について紹介しました。
要件を満たすことで納税額を抑えられる控除や特例制度がありますが、必要な場合に確定申告を行わないと罰則がある点には注意が必要です。罰則を受けないためにも、不動産や確定申告について正しい知識を身に付けておきましょう。