終活で決めておきたい不動産の処分方法とトラブル

相続で起こる可能性がある家のトラブル

不動産の相続は、生前の準備が整っていない場合、思わぬトラブルが発生する可能性があります。相続人の意見の不一致から、物件の処分に至るまで、予想以上に複雑な問題が待ち構えていることも少なくありません。ここでは、相続で起こる可能性がある不動産のトラブルについて具体的に解説します。

複数の相続人で均等に分けようとして揉める

相続人同士が円満な関係であっても、家や不動産の分割に際してはトラブルが生じることがあります。公平な分割を目指して均等に分けようとすると、意見が分かれてしまうこともあるでしょう。不動産の価格査定には複数の方法があり、その選択によって異なる評価結果となることが要因です。家や不動産の公平な分割方法として、以下の3つの方法を検討することが大切です。

現物分割
現物分割とは、物理的に財産を分ける方法で、誰がどの財産を相続するかを明確にします。たとえば、相続財産がアパート2棟で相続人が2人の場合、それぞれが1棟ずつ単独で相続することになります。これにより、不動産が共有名義にならずに、それぞれが単独名義で相続することができるため、公平性が高い遺産分割方法です。

換価分割
換価分割とは、不動産などの財産を売却して現金化し、その後等分に分配する方法です。たとえば、2,000万円の不動産を2人の相続人で分ける場合、2,000万円を現金化して1,000万円ずつ受け取ることになります。財産を現金化して等分に分配されるため、争いが少ないのが換価分割の特徴です。

共有分割
共有分割とは、1つの不動産を法定相続の割合に応じて共有で相続する方法です。たとえば、1つの不動産を配偶者と子供2人で相続する場合、配偶者が2分の1、子供が4分の1ずつ相続することになります。固定資産税などの維持費も所有権割合に応じて負担しますが、売却や維持の責任など、トラブルの要因となる可能性があるため注意が必要です。

誰が相続するかで揉める

相続財産の中で、被相続人が住んでいた不動産が高い価値を持つケースはよく見られます。不動産の割合が多くを占める相続においては、誰がその不動産を相続するかでトラブルが生じることがあるでしょう。

特に、親と同居していた相続人がいた場合、不動産の相続を主張する可能性が高まります。民法の改正により、被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をした親族は特別寄与料を請求することができるようになりました。

これにより、長年同居をして親を支えてきたことが財産の維持に寄与したとして、同居していた相続人が自宅の相続を主張する可能性が考えられます。さらに、特別寄与料は法定相続人でない親族も対象です。そのため、嫁いできた長男の妻が長期間被相続人の介護をしていた場合にも、不動産の相続を主張する可能性があります。

旧民法では同居や介護の実績は評価されなかったため、このような主張は認められなかったのですが、民法の改正により、相続トラブルの火種となることがあるため、注意しましょう。

遺言書で揉める

遺言書は終活の一環として、自分の死後に財産や遺産をどう処分して欲しいかを記した重要な文書です。しかし、遺言状が正しい形式で書かれていないと、内容が無効になる可能性があります。具体的には以下のような点に注意が必要です。

・遺言書は本人の直筆で書かれている必要があります。印刷物やコンピューターで作成したもの、他人に代筆してもらったものは無効とされることがあります。

・遺言書には文字が消えていたり、読み取れない箇所がないように注意が必要です。内容が曖昧だと遺言書の効力が疑われることがあります。

・遺言書には誰が相続人であり、どのような相続割合で遺産を分けるのか明確に記載されている必要があります。相続人が不明確だと、相続人同士がトラブルの原因となる可能性があります。

・遺言書には作成日が記載され、本人の押印と署名が必要です。これらがない場合は、遺言書の有効性が疑われることがあります。

これらの問題がある遺言書では、相続人同士が争いを起こす可能性が高まります。相続人間での対立や法的な争いを避けるためには、遺言書の作成を慎重に行い、正確な内容を確保することが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、遺言書を適切に作成することで、円満な相続を実現することができるでしょう。

空き家となってしまう

相続した不動産が老朽化している場合や費用の問題から、リフォームやリノベーションを行わずに放置されると、空き家となることがあります。空き家になると、買主や借主が見つからない可能性が高まり、そのまま放置されることで地域の空き家問題に発展することもあるでしょう。

空き家でも税金は発生するため、家が「負の遺産」となってしまうかもしれません。相続人が家の売却や有効活用に対して意見が一致せず、分配方法で対立する場合も空き家になる一因です。不動産を維持するための費用を負担できないといった金銭的な問題も、空き家化に拍車をかける要因となります。

空き家問題は地域社会にも影響を及ぼします。周辺住民からの苦情や景観の悪化、治安の悪化といった問題が発生することがあり、放置された空き家は廃墟化しやすく、風化や火災などの可能性も高くなるため、注意しましょう。

税金の問題が発生する

不動産を処分せずに遺産として残す場合、相続税の問題が発生します。相続税は相続した不動産や財産の価値に基づいて課税されるため、特に不動産が主要な遺産となっている場合に注意が必要です。

相続税は原則現金で納める必要がありますが、相続した不動産が高額な価値を持つ場合、相続人にとっては納付が困難になることがあります。不動産の価値が高いと、その分だけ相続税も増額されるため、現金での納付に対する負担も大きくなるでしょう。

さらに、不動産を所有していると固定資産税を毎年支払わなければなりません。空き家であっても、固定資産税の対象となるため、相続した遺族が税金を支払い続ける必要があります。

このような税金の問題を回避するためには、終活時に不動産の処分方法を検討することが重要です。不動産を相続することで発生する税金や負担を事前に計画し、適切な方法で処分することで、相続人の経済的な負担を軽減することができるでしょう。

名義変更ができていない

親の死亡によって相続が発生した後に、不動産の登記を確認すると、物件の所有者が亡くなった祖父のままであるケースがあります。このような状況では、祖父の相続から始まる整理が必要となり、相続人の整理を行うことが困難となるケースも多いでしょう。

こうした問題を解決するためには、専門家の支援を得ることが重要です。弁護士や税理士などの専門家は相続手続きに精通しており、相続人の権利や法的手続きに関する知識を持っています。相続においては、専門家のサポートを受けることで、相続に伴う問題やトラブルを最小限に抑え、円滑な名義変更を実現することができるでしょう。

不動産を処分する方法

不動産は、生涯の中でも大きな財産の一つです。相続人がいない場合や維持費用が負担になる場合など、不動産を処分する必要が出てくるケースは少なくありません。しかし、一体どのように不動産を処分すれば良いのでしょうか。ここでは、不動産を処分する際の具体的な方法を詳しく解説します。

古家付き物件として売却をする

古家付き物件でも、物件の状態や周辺環境によっては、高値で売れる可能性もあります。利益を得たい場合は、売り出し価格を高めに設定するのがおすすめです。
ただし、希望の売却額が決まっていない場合は、相場程度か少し安めに売り出すことで、早めに売却する方法もあります。このような場合は、迅速に取引を進めることで、売却手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

売却をする際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産のプロの支援を得ることで、相場や需要動向を把握し、適正な価格で物件を売り出すことができます。不動産会社は広告などを用いて販売活動を行い、適切な買い手を見つけるための手続きをサポートしてくれます。

建物を解体して更地で売却をする

不動産の状態が劣化していて売却条件が下がる場合や、土地を活用したいと考える人がいる場合は、建物を解体して更地として売り出す方法があります。土地付きの不動産は高値で売りやすいことが一般的ですが、建物の状態が悪いと売却条件が低下する可能性もあります。

更地にして売り出すことで、土地の活用に興味がある買い手にとって魅力的な物件となるでしょう。たとえば、土地を有効活用するために新築住宅を建てたり、商業施設を構築したりする場合には、建物がない更地の方が都合が良いと言えます。不要な家を解体して更地にすることで、土地の価値を最大限に活用できる可能性が高まります。

土地のみを売却する場合には、解体費用を考慮に入れて売り出し価格を設定することが重要です。解体費用を回収できるような価格設定をしましょう。

買取を利用して売却をする

不動産の売却には、不動産会社に仲介してもらって個人の買主を探す方法のほかに、不動産会社自体に直接買い取ってもらう方法もあります。この買取方法は、買取に対応している不動産会社に限られますが、買取業者なら迅速に売却が可能です。個人の買主を探す手間や時間を省くことができるため、素早く売却したい場合に検討すると良いでしょう。

ただし、買取の場合は仲介よりも売却価格が下がる傾向があります。不動産会社が直接買い取ることになるため、仲介手数料などが発生せずに済む反面、会社が利益を得る必要があるために価格が引かれる場合があります。しかし、確実かつスピーディーに売却を進めたい場合や、急いで現金化したい場合には買取がおすすめです。

また、一定期間の仲介活動を行った後にも売れない場合は、最終的に不動産会社が買い取る方式を採用することも可能です。このように、買取方法は売却の状況や需要に応じて柔軟に選択することができます。
不動産の仲介による売却では3～6ヶ月程度の期間がかかることが一般的ですが、不動産会社による買取だと最短1週間程度で売却が成立することもあります。即時に現金化したい場合や急な売却が必要な場合には、買取は有効な手段と言えるでしょう。

自治体などに寄付をする

不動産の処分で利益を得ることを主眼とせず、社会貢献や慈善活動に興味がある場合は、自治体や個人、法人に寄付する方法があります。寄付では売却で得たお金は手元に残りませんが、その代わりに不動産の管理や税金などのコストを回避できます。さらに、寄付を通じて社会に貢献できる喜びや達成感を得ることができるでしょう。

寄付先の選定にはいくつかの方法があります。まず、地域の自治体のホームページを確認することで、地域の公共施設や社会福祉団体が寄付を受け付けている場合があります。地域の福祉施設や教育機関に寄付することで、地域社会に貢献できるでしょう。

また、不動産会社に相談することも重要です。不動産会社は地域に詳しく、地域のニーズや社会的な課題に対する支援を提案してくれることがあります。地域に根ざした活動を支援している団体やNPOに寄付をすることで、特定の社会問題に対する対応をサポートできるでしょう。

寄付による不動産の処分は、利益を追求する売却とは異なる価値を追求する方法です。家や不動産を処分する際には、自分の価値観や希望に合った方法を選択することが大切です。地域社会への貢献や社会的な意義を重視するなら、自治体や団体への寄付を検討してみましょう。

相続放棄を選択する

相続で得られる家が不要な場合は、相続放棄を選択する方法があります。相続が発生したことを知った日から3ヶ月以内であれば相続放棄が可能であり、相続放棄することで相続税やその後のランニングコストの負担を回避できるでしょう。相続放棄は、不動産を手放すための有効な手段であり、不要な不動産の管理や維持にかかる負担を回避することができます。3ヶ月以上経過すると相続放棄はできなくなりますが、初めから不動産が不要であると確定している場合は早めに行動することが重要です。

相続放棄を行う場合には、不動産の管理人を決めることが重要です。相続放棄後も不動産の所有者不明のままにしておくと、その不動産を管理することが困難になります。管理人を決める際には、信頼できる親族や知人に頼るか、不動産会社に管理を依頼することが考えられます。

相続放棄は不動産を手放すための方法の一つであり、不要な不動産を管理する負担を回避するために有効です。相続放棄を選択することで、相続に伴う問題を早期に解決し、スムーズな不動産の処分ができるでしょう。ただし、不動産の管理人を確保することが重要なポイントとなるため、十分な準備を行ってから相続放棄を進めることが大切です。

生前贈与で対策をしておく

生前贈与は、被相続人が亡くなる前に自らの意思で不動産を贈与する方法です。生前贈与を行うことで相続時に課税される財産を減らすことができますが、贈与税がかかるため、税金面での考慮が必要です。一方で、親族に贈与する場合は、贈与後も同じ家に住み続けられるため、老後の住まいの心配を軽減できるでしょう。

生前贈与を活用することで、不動産に関わる相続時のトラブル回避や税金対策を準備できますが、贈与者と受贈者の意思表示が必要となるため、贈与契約書を作成することが重要です。贈与契約書を作成することで、贈与の意思を立証しやすくなります。

生前贈与は相続時の問題を事前に解決するための有効な手段であり、不動産に関わる相続税対策やトラブル回避に役立ちます。贈与税や手続きについては、税理士などの専門家のアドバイスを仰ぎながら、適切な対策を進めることが重要です。

まとめ

今回の記事では、相続における不動産のトラブルや、不動産の処分方法について紹介しました。相続においては、さまざまな不動産のトラブルが発生する可能性がありますが、事前に対策をしておくことで回避できるようになります。

また、財産の中で大きな割合を占める不動産についても、正しく処分する方法を知っておくことで、スムーズで円滑な相続や売却活動ができるようになるでしょう。
自分だけで判断ができない場合は、不動産会社や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。