住宅ローン残債がある場合の売却方法や注意点

住宅ローン残債が残っている家を売却するには

住宅ローンが残っている家を売却することは可能です。ただし、原則としてローンを完済することが必須のため、「売却活動をおこなうことは可能」という表現が正しいかもしれません。

完済のタイミングは買主への引渡し時で問題なく、売却代金を残債の支払いにあてることは可能です。
いずれにしても、家の売買は大きなお金が動くものです。知識のないまま突っ走ると、損をする可能性がありますので注意しましょう。

まずは、ローン残債と売却の相場額を調べることが重要です。その多寡によって、やるべきことや流れが変わってきます。
順番にわかりやすく解説していきましょう。

ローン残債の確認と抵当権抹消

自宅の売却を検討し始めたら、まずは現在の正確なローン残債を調べることから始めましょう。

住宅ローンを完済させるには、計画的な返済計画を立てる必要があります。家を売却したあと、ローンが残るのか確認するためにも、ローン残高は把握しておかなくてはなりません。

住宅ローンの残高は、契約時の返済予定表で確認することができます。ほかにも、インターネットバンキングで照会する方法や、金融機関から毎年送られる残高証明書を見る方法もあります。
もちろん、金融機関に直接問い合わせることもできますが、時間がかかる場合があるため、スケジュールに余裕をもって行動しましょう。

住宅ローンの完済が必須な理由は、ローンを借りて購入した家には、必ず抵当権がついているからです。抵当権とは、ローンの返済が滞った際、銀行など金融機関が家を差し押さえて競売にかける権利のこと。家を借入金の担保にしているという訳です。

住宅ローンの返済が滞れば、金融機関は裁判所に申し立てて、担保となっている家を強制的に売却することができます。売却した代金は、優先的に返済額へ当てられることになるため、基本的に抵当権が付いたままの家を、買主に売却することはできません。

売却のためのポイントは「引き渡し時に抵当権を外す＝抵当権の抹消」です。たとえ住宅ローンが残っている家でも、引き渡しのときに完済していれば問題はありません。つまり、売却代金を残債の支払いに利用できるということです。引き渡し当日に残債を支払う場合は、抵当権の抹消も同時におこないます。

いくらで売却出来るのか相場を知る

住宅ローンの残債が把握できれば、次に必要なのは家がいくらで売却できるか相場を知ることです。

家の売却価格を知るためには、不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定と聞くと仰々しく感じるかもしれませんが、インターネットの一括査定サービスや匿名査定など簡易的で便利な方法が数多くあります。

残債のある状態で売却をする際に重要となってくるのは、少しでも高く売ることです。一戸建てやマンションの場合、査定業者によって数十万、多ければ百万円単位で売却代金が変わるといわれています。そのため、一社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめ。複数社で査定をすることで、おおよその売却可能価額が把握できるでしょう。

査定価格は、あくまで予想であり、売却を保証するものではありません。しかし、おおよその金額を知っておくことで、今後の計画が立てやすくなるでしょう。

売却価格とオーバーローン、アンダーローン

まずは、住宅ローンの残債と、売却したらいくらで売れそうか相場を把握することが必須とお伝えしました。それらを知ることで、住宅ローンの返済目処を立てられるからです。

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態を「アンダーローン」といいます。

アンダーローン＝住宅ローン残債＜売却価格

反対に、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン＝住宅ローン残債＞売却価格

アンダーローンは、家を売却すれば住宅ローンを完済できるうえに、プラスのお金が残る可能性があることを意味します。一方、オーバーローンは家を売却してもローンを完済できません。住宅ローンを組んでからあまり期間が経っていない場合に多い状態で、金利が大きな割合を占めるため、予想以上に残債が減っていないという実情は大いにありえます。

住宅ローンの残債と売却価格のどちらが上回っているかで売却方法は変わってきます。繰り返しになりますが、残債と売却価格は必ず把握をしておきましょう。

オーバーローンの売却方法

オーバーローンの状態でも、家を売却することは可能です。しかし、売却時に残債を０にし、抵当権を抹消する必要があるため、現実的な方法とはいえません。

オーバーローンになる場合、考えられる主な選択肢は以下の4つです。

・住み替えローンを利用する
・無担保ローンを利用する
・任意売却をする
・自己資金で一括返済する

それぞれの特徴を解説しましょう。

住み替えローンを利用する
家を売却して新居へ住み替える予定であれば、住み替えローンを利用するという方法が可能です。住み替えローンとは、現在のローン残債と新居の住宅ローンをひとつにまとめることのできるローンのこと。オーバーローンで足りない分を新居のローンに上乗せするイメージです。住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの場合でも家の売却が可能になります。

ただし、住み替えローンは家の担保価値を超えて融資を受けるということ。利用するにあたって、金融機関の審査ハードルは非常に高くなります。審査に落ちてしまう可能性も頭に入れておかなくてはなりません。

また、住宅ローンを延滞したことがあり、個人信用情報に登録されてしまっている場合は、基本的に融資を受けることはむずかしいでしょう。

ほかにも、売却による不動産売買の契約日と新居購入の決済日を同日にするケースが多く、タイミングの調整を慎重に行わなければならないという注意点もあります。

無担保ローンを利用する
無担保ローンという別のローンを借り入れるという方法もあります。無担保ローンとは、抵当権のような担保を用意することなくローンを借りられるというもの。残債を賄うための資金を、担保無しに確保できるという訳です。

無担保ローンのデメリットは、金利が高いこと。有担保の住宅ローン金利が1〜10％程度であるのに対して、無担保ローンの金利は3～18％とグッと上がります。無担保ローンを利用することで、無事家を売却できたとしても、返済の負担が大きいことは理解しておく必要があります。

また、借入期間の短さや借入可能額の少なさも特筆すべき点です。無担保のため、そもそも良い条件で借りられる訳ではなく、残債の完済はむずかしいケースもあることは頭に入れておきましょう。無担保ローンで借り入れられる額が住宅ローンの残債に届かない場合、オーバーローンの家を売ることはできなくなるということです。

任意売却をする
任意売却とは、売却価格よりローン残債が高い場合でも、金融機関の許可を得たうえで家を売却する方法です。専門知識のある不動産会社に、債権者である金融機関との間に入って交渉をしてもらうのが一般的。通常の不動産売却とほぼ同じ手続きではあるものの、後々トラブルに発展することを避けるため、任意売却を得意とする不動産会社を選ぶと安心でしょう。

オーバーローン状態で任意売却を選択する場合の注意点は、任意売却後も残債は返済していく必要があるということです。どのように返済していくか、売却後の返済計画は必ずしっかりと立てておきましょう。将来的に返済していくことがむずかしいと判断するのであれば、任意売却はおすすめではありません。

自己資金で一括返済する
売却価格で残債を完済できない場合、預貯金など自己資金で賄うのがベストな方法です。住み替えローンや無担保ローン、任意売却という方法もお伝えをしましたが、どれもが現在以上に負担の増えるものです。売却益と預貯金などの資産で現在の住宅ローンを一括返済することができれば、余計な負担を増やすことなく、新たな生活が始められるでしょう。

ただし、不動産の売却にはさまざまな諸費用がかかります。残債の補填に預貯金全額を使ってしまうと、諸費用分の支払いができなくなる可能性があります。あらかじめ諸費用額を調べておくことも大切でしょう。  

ローン残債がある売却に利用できる税金控除

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、売却方法や残債の対処方法に目が行きがちですが、税金についての正しい知識も知っておく必要があるでしょう。不動産を売却したときにかかる税金は、ローン残債の有り無しに左右されるものではありません。

ただし、売却する不動産の所有年数によって税率が変わったり、控除や軽減税率の特例が適用されたりといったさまざまなケースがあります。
損をしないためにも、税金についての知識はしっかりと学んでおきましょう。
 

不動産を売却したときにかかる税金

不動産を売却することを「譲渡」、不動産取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益を「譲渡益（譲渡所得）」といい、譲渡益が出ればその利益に対して所得税と住民税、復興特別所得税が課税されます。それらを総じて譲渡所得税といいますが、確定申告のうえそれらを国へ納めなければなりません。

ほかにも、不動産を売却したら必ずかかる税金と場合によって必要な税金があります。必ずかかる税金としては、印紙税と消費税が挙げられます。場合によって必要な税金は、前述の譲渡所得税と登録免許税です。

種類によって計算方法や支払い方法、節税の仕方など概要が異なるため、それぞれがどのような税金でどのように進めていくべきかをしっかりと把握しておく必要があります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算式は、下記の通りです。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得は、「譲渡所得= 譲渡価格 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）」で求められます。
譲渡価格とは、不動産を売却した金額のこと。取得費用は、売却した不動産を取得したときに支払った金額で、譲渡費用とは、売却する際に支払った費用のことです。

税率は、所有期間が5年以下か5年超かによって異なります。売却した不動産の所有期間が５年以内の短期譲渡所得は税率が39.63％で、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315％です。

どちらも2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が上乗せされます。もちろん、譲渡所得が0円以下であれば譲渡所得税は発生しません。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	30％	9％	0.6％	39.63％
長期譲渡所得	15％	5％	0.315％	20.315％

ローン残債がある家を売る際の税金控除について

不動産を売却することで、課税される税金があることをお伝えしてきました。

ここからは、ローン残債がある状態でマイホームを売却した場合、一定の要件をクリアすることで受けられる特別控除の特例について解説をします。それを利用することで少しでも税金を抑え、負担を減らしていきましょう。

3,000万円の特別控除
3,000万円特別控除とは、名前の通り、譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかからないという制度です。この制度を利用すれば、譲渡所得税をかぎりなく抑えることができるでしょう。

3,000万円の特別控除には、主に次のような条件があります。

・自分が住んでいる家を売却する
・売却した年、その前年、前々年にマイホームの買い換えなどの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子や夫婦など近親者ではない

10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に軽減税率が適用されるのが、10年超所有軽減税率の特例です。売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていれば適用されます。

所有期間が10年超ということは長期譲渡所得に分類されるため、譲渡所得に20.315％の税率がかかるのは前述の通りですが、譲渡所得金額の6,000万円以下の部分については、以下の通り税率が低くなります。
 

	所得税	住民税	合計
6000万円以下の部分	10.21％	4％	14.21％
6000万円超の部分	15％	5％	20.315％

なお、こちらの特例は、3000万円の特例控除との併用が可能です。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
不動産の売却で損失が出た場合、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例を受けることにより、翌年以降の所得から差し引きすることができます。

条件は、5年を超えて保有する居住用の不動産を譲渡して、新しく居住用の不動産に買い換えること。これを利用することで、売却で損失が出ても、売却損をその年の他の所得と損益通算できます。

また、損益通算しても赤字となった金額を、翌年以降3年間繰り越して所得から控除することも可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、ローンを組んで購入したマイホームを、住宅ローンを下回る金額で売却して、譲渡損失（赤字）がでた場合に、他の所得から相殺ができる特例です。

売却による損失が大きい場合は、売却した年から以降3年間繰り越して所得から控除できます。基本的には、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と同様の内容になります。ただし、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」はマイホームの買い換えが条件だったのに対し、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は新しくマイホームを買わなくても問題ありません。

なお、譲渡損失の売却特例は、オーバーローンで売却した場合、オーバーローン部分が繰越控除限度額となります。

まとめ

住宅ローン残債のある家を売却することは可能ですが、まずは、残債額と売却した場合の相場額を調べることから始めましょう。

相場額を知るためには、不動産一括査定サービスなどの活用がおすすめです。より良い条件で売却を進めていけるように、一社だけではなく複数の不動産会社に依頼をしましょう。特に、オーバーローンでの売却になる場合は、実績があって信頼でき、適切な判断をしてくれる不動産会社を見つけることも大切です。

不動産売買は、大きなお金が動く一大イベントです。少しでも負担が軽くなるようにさまざまな特例が用意されています。方法や知識を知らなかったというだけで損をすることは避けたいので、しっかりと理解をしておきましょう。