離婚で家を売ってもオーバーローンになる場合の対処法

アンダーローンとオーバーローン、折半の必要はある？

離婚時における財産分与は、離婚を検討している多くの人が関心を持つ問題ではないでしょうか。住宅ローンの残債と不動産の売却価格の関係について、アンダーローンとオーバーローンの違いや折半の必要性について詳しくご説明します。

アンダーローンの場合は折半の必要あり

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態を指します。アンダーローンの場合は、財産分与の対象となります。具体的には、売却価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額が、プラスの財産として分けられます。そのため、実質財産を折半することになります。

オーバーローンの場合は原則折半の必要なし

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。つまり、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状態です。オーバーローンの場合は、原則財産分与の対象とならないため、折半する必要はありません。
財産分与の前提条件は「結婚期間中に夫婦で協力して築いた共有財産」を折半することです。不動産を売却して、完済ができなかった場合は、不動産を財産として築けなかったことになるため、財産分与の対象外となります。

オーバーローンの家を売却する際の確認事項

オーバーローンの家を売却する際には、さまざまなことを確認しておく必要があります。これらを確認しておかないとトラブルの要因となるため、一つずつ確認していきましょう。

住宅ローンの名義人
離婚時に住宅ローンの返済が残っている場合、住宅ローンの契約名義人が引き続き返済をすることになるため、家を売る前に、改めて住宅ローンの名義人を確認しておきましょう。なお、離婚を理由に住宅ローンの名義変更や負担の折半をすることは、金融機関にとってリスクが大きいため、一般的には承諾されません。

また、ペアローンの場合も、契約上の名義人が引き続き返済義務を負います。ただし、新たな名義人が十分な返済能力を持っている場合には、金融機関が名義変更を許可することもあります。しかし、基本的には離婚後の返済は元の名義人が負うことになるため、売却前に必ず確認しましょう。

住宅ローンの残債額
売却代金を利用して住宅ローンの返済を考えている場合は、住宅ローンの残債額を確認する必要があります。また、借入時に選択した金利タイプも同時に確認しておきましょう。例えば、全期間固定金利型を選択した場合は、金融機関から提供されたローン返済計画書や確定申告用の残高証明書で確認ができます。

変動金利や期間固定金利型を利用している場合は、金利が数%前後変動するため、ローン返済計画書を定期的に確認しておくことが大切です。金融機関によってはインターネットで確認できる場合もあります。
アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するのかによって適切な対策が異なるため、残債額と金利の両方を把握することが重要です。

不動産の資産価値
住宅ローンの名義人と残債額、金利の確認ができたら、所有する不動産の資産価値を確認しましょう。一括査定などを利用することで相場を把握することはできますが、ある程度正確な売却価格を知るためには、不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定とは、不動産会社が対象の不動産のある現地まで足を運び、周辺環境の調査をして査定価格を算出する方法です。不動産会社の担当者が実際に対象の不動産がある場所まで足を運び部屋の方角や建物の劣化状況、隣接している土地や道路の状況などを加味して査定価格が算出されるため、時間がかかります。しかし、実際に足を運んで査定価格を算出してくれるため、ある程度正確な査定価格が算出されます。

連帯保証人
住宅ローンを借りる際には、連帯保証人を立てることがあります。特にペアローンや収入合算による借り入れの場合には必須となるでしょう。連帯保証人を立てている場合、離婚などの理由に関わらず、連帯保証人を外すことはできません。

つまり、住宅ローンの名義人が返済不能となった場合、連帯保証人が返済を行う必要があります。また、連帯保証人の存在は住宅ローン控除や団体生命保険への加入が制限されるなどのデメリットもあるため、連帯保証人が誰であるか再度確認しておきましょう。

返済能力
妻や子どもが住み続ける場合、夫は新しい居住先の家賃と元の住宅ローンの返済、ランニングコストなどの負担が重なるため、十分な収入が必要となります。住宅ローンの名義人が返済を3ヶ月以上滞納すると、金融機関によっては不動産を差し押さえ競売にかける可能性があります。その結果、妻と子どもが住む場所を失うことになる可能性がある点は覚えておきましょう。

競売にかけられてしまうと、通常の売却価格よりも低い価格で売買が行なわれるため、手元に残る資金が少なくなります。場合によっては住宅ローンの返済に全額充当され、手元に残らないケースもあるでしょう。そのため、離婚時点における収入額や返済能力は、事前に確認しておく必要があります。

オーバーローンが残っている時の問題とは

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態だと、離婚時の財産分与は一層困難になります。オーバーローンになることで、どのような問題が生じるのか詳しく見ていきましょう。

住宅ローンは名義人が返済する必要がある

住宅ローンの残債については、契約時の名義人が返済責任を負います。離婚などの理由でオーバーローンの家が妻に引き継がれても、夫が名義人のままであれば、返済責任は夫に帰属することになります。
住宅ローンの名義人を変更する場合は、金融機関への相談が必要です。しかし、家を引き継ぐ妻の返済能力が不十分な場合、名義人変更が拒否されることもあります。その場合は、家を引き継ぐ妻の名義で住宅ローンの借り換えを行い、得られた資金を使って元の名義人の住宅ローンを完済しましょう。

連帯保証人を変更する必要がある

離婚時には住宅ローンの連帯保証人を変更する必要があります。連帯保証人の変更についても、金融機関に相談する必要がありますが、親や兄弟など、新しい連帯保証人を見つける必要があります。
連帯保証人の変更を行わない場合、夫がローンの支払いを滞らせた場合には、妻にローン残債の代理返済が要求される可能性がありますので、連帯保証人の変更は必ず行いましょう。

離婚公正証書を作成する必要がある

離婚時には、配偶者とともに行政書士を交えて離婚公正証書を作成しておくのが良いでしょう。離婚公正証書とは、夫婦間で合意した財産分与、養育費、慰謝料などを含む離婚に関する条件を公的に書面化したものです。

離婚公正証書を作成する際は、配偶者と共に公証役場に行き、担当者と協力して離婚時の条件を書面として残します。公正証書は一方の意思だけで作成することはできない点には注意が必要です。
離婚公正証書とは別に、離婚協議書というものもあります。離婚協議書は離婚公正証書よりも手続きが簡単ですが、法的な拘束力や強制力は離婚公正証書に劣りますので、配偶者と話し合ってどちらが適しているかを検討しましょう。

オーバーローンになってしまう時の対処法

オーバーローンに陥ってしまうと、離婚後の新たなスタートが大きく妨げられます。しかし、何も対策ができない状況ではありません。オーバーローンとなった時にどのように対処するか、具体的な解決策を見ていきましょう。

名義人が住んだまま返済を継続する

離婚時に家を引き継ぐ場合、名義人である夫が住宅ローンの返済を継続するのが一般的です。ただし、先述した通り、妻が連帯保証人になっている場合は、必ず連帯保証人の変更を行うようにしましょう。もし夫が住宅ローンの支払いを滞らせた場合、離婚後でも妻に返済の責任が課せられる可能性があります。
また、妻が新しい住居を探す場合、引越しの費用を負担することがある場合は、離婚公正証書に明記しておきましょう。これにより、トラブルを未然に防ぐことができます。

名義人が住まずに名義人が返済を継続する

離婚時に妻が家を引き継ぎ、夫が住宅ローンの返済を続けるケースもあります。例えば子どもがいて、妻が親権を持つ場合には、子どもの養育環境を変えないために家を受け継ぐことがあります。

しかし、離婚後に夫が住宅ローンの支払いを滞らせるリスクを負う点には注意が必要です。もし離婚した夫が知らないうちに住宅ローンの支払いを滞らせた場合、家が競売にかけられる可能性があります。競売になると、引っ越しの準備もままならず、強制的に退去させられることになります。
また、住宅ローンの契約条件は、名義人がその家に住むことです。離婚後に名義人でない方が家を引き継ぐ場合は、事前に金融機関に相談する必要があります。

家の名義人を変更する

家の名義人を変更することも有効な手段と言えます。ただし、この方法は住宅ローンを完済している場合に限られます。住宅ローンの一括返済を行うか、新たに名義人となる人が住宅ローンの借り換えを行う必要があるでしょう。
借り換えと同時に名義人の変更を行うケースが一般的ですが、新たな名義人の返済能力が問われるため、借り換え審査が通らないこともあるため、注意しましょう。

家を売却して不足分を自己資金で返済する

離婚後、夫婦のどちらも元々の家に住む予定がない場合、オーバーローンの状態でも売却することができます。もし売却額で完済ができない場合、夫婦それぞれの自己資金で返済することができれば、問題なく売却することができるでしょう。ただし、自己資金からの返済が困難な場合は、任意売却を検討することになります。

住み替えローンを検討する

住み替えローンとは、現在所有している住宅を売却し、新たな住宅を購入する際に利用するための住宅ローンで、返済しきれなかった住宅ローンを新しい契約に上乗せする仕組みです。ただし、借入額が増えるため、審査が通常の住宅ローンよりも厳しくなる点は覚えておきましょう。

住み替えローンを利用するメリットとしては、新居の購入と旧居の売却のタイミングを気にする必要が少ないという点が挙げられます。また、新居を確保した上で旧居の売却や引越しを進められるため、スムーズな住み替えが可能です。
さらに、売却後の資金で返済を行うことができるため、新居購入の負担を軽減でき、理想の新居を選ぶ選択肢が広がるというメリットもあります。

一方でデメリットとしては、旧居の売却が想定より遅れると返済負担が増大する可能性があります。そのため、旧居の売却価格や売却の見込みを詳細に把握しておく必要があるでしょう。また、住み替えローンを組むためには、金融機関の審査を通過する必要があり、収入や信用情報によっては難しくなることもあります。住み替えローンを検討する際には、早めに金融機関に相談しましょう。

任意売却を検討する

任意売却とは、オーバーローンの状態の家を売却し、残った残債を一括返済せずに少しずつ返済する方法です。任意売却を行うには金融機関の了承が必要で、売却価格や売却期間などの条件が金融機関によって決定されます。

任意売却のメリットとしては、希望の売却価格に近い金額で売却ができる点が挙げられます。競売の場合は、高くても市場価格の7割程度です。競売になる前に金融機関に申し出ることで任意売却を選択できる可能性があるため、早めに相談しましょう。

一方でデメリットとしては、任意売却を行うとそれが信用情報に記録され、将来の住宅ローンやクレジットカードの取得に影響を及ぼす可能性があります。また、任意売却の手続き自体が複雑で専門的な知識を必要とするため、専門家に依頼するとその費用も発生する点も挙げられます。

まとめ

今回の記事では、離婚時にオーバーローンの家を売る場合の対処法について紹介しました。アンダーローンの場合は財産分与で折半する必要がありますが、オーバーローンの場合は原則折半をする必要はありません。ただし、今回の記事で紹介した確認事項や対処法を理解していないと、離婚時にトラブルの要因となる可能性があります。夫婦間での話し合いが難しい場合は、弁護士など専門家に相談しましょう。