マンションは売却と賃貸どちらが良い?それぞれのメリットデメリット|京都の不動産売却は京まん住|運営02不動産(セカンド不動産)

マンションは売却と賃貸どちらが良い?それぞれのメリットデメリット
「急な転勤が決まった」「家族が増えた」「そろそろ住み替えたい」など理由は違えども、マイホームからの引っ越しを検討する機会は誰にでも出てくる可能性があります。住む予定のないマンションを相続や離婚で所有することになるというケースも考えられます。
そんなとき、マイホームや所有することになったマンションを売却する方が良いのか、賃貸に出す方が良いのかを悩む方は多いでしょう。

本記事では、マンションを売却する場合と賃貸する場合のメリット・デメリットについて解説します。それぞれに向いているマンションの特徴についても紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

マンションを売却するメリットとデメリット


まずは、マンションを売却するメリットとデメリットについてお伝えします。

マンションを売却するメリット

マンションを売却する場合のメリットには、以下の5つが挙げられます。

・まとまった現金が手に入る

・資産価値が高いうちに手放せる

・税制優遇が受けられる

・ランニングコストがかからない

・賃貸よりも難易度が低い

まとまった現金が手に入る
マンションを売却する最大のメリットといえるのは、まとまった額の現金を手に入れられることでしょう。売却額が、購入時に組んでいた住宅ローンの残債を上回れば住宅ローンを完済できます。そうすれば、住み替え先で新しく住宅ローンを組むことも可能です。

ほかにも、売却の際は仲介手数料などの諸費用や、新たに引っ越す場合の資金も必要なため一度にまとまったお金を得られることは大変魅力的なメリットといえます。

また、住宅ローンを利用する場合、返済不能となったとき保証会社に金融機関へ借入残金を払ってもらうための対価として、外枠方式で保証料を一括払いしているケースが多いでしょう。契約内容によりますが、ローンを一括返済することで保証料の一部が返金される可能性があります。

資産価値が高いうちに手放せる
マンションは、築年数が古くなると経年劣化するため、資産価値が低くなります。築年数が経過するということは、一般的にマンションの売却価格は下がるということです。
なるべくマンションを高く売却したいのであれば、築年数が少しでも新しいに越したことはありません。

マンション(鉄筋コンクリート造)の法定耐用年数は、47年と定められています。耐用年数を超えたとしても、急激に性能が落ちるわけではありませんが、資産価値としては0と判断されてしまいます。そのため、いずれ売却をするのであれば、できるだけ新しいうちに売却することはメリットといえるでしょう。

税制優遇が受けられる
マンションを売却して手に入れた利益を「譲渡所得」といいますが、譲渡所得には譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)が課税されます。譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点でマンションをどのくらい所有しているかによって適用する税率が異なります。居住用であれば、税制優遇を受けることが可能で主な税制優遇は以下の3つです。

・3000万円の特別控除
3000万円の特別控除とは、居住用財産を売却した際に、一定の条件を満たすことで3000万円分が譲渡所得から控除できる特例です。マンションを売却して出た利益に対しては、所有期間に応じて以下の税率で譲渡所得税が発生します。

所有期間

分類

税率

5年以下

短期譲渡所得

39.63%

5年越え

長期譲渡所得

20.315%


譲渡所得税は、(売却代金―(取得費+譲渡費用))×税率という式で求められますが、3,000万円の特別控除が適用されると、(譲渡所得-3000万円)×税率という計算式が加わります。そのため、マイホームを売却した際の譲渡所得が3000万円以下であれば、実質的に譲渡所得税の支払いは0円になるという訳です。

・10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、自分で住んでいたマイホームを売却する際、その年の1月1日時点で居住期間が10年以上だった場合、長期譲渡所得の税額よりさらに低い税率を適用できる特例です。

軽減されるのは、譲渡所得金額の6,000万円以下の部分で、税率は以下の通りです。
 

所得税

住民税

合計

6000万円以下の部分

10.21%

4%

14.21%

6000万円超の部分

15%

5%

20.315%


この特例は3,000万円の特別控除との併用が可能です。マイホームを売却して譲渡所得税が発生したとしても、まずは所有期間に関わらない3,000万円の特別控除を利用します。そのうえで、居住年数が10年を超えていれば、譲渡所得6,000万円以下の部分については、さらに税金の軽減が受けられ、大きな減税効果になるでしょう。

・買い替え特例
買い替え特例の正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。売却するマイホームよりも高い住宅に住み替える場合、マイホームの売却に対して発生する譲渡所得税を先送りするという特例です。つまり、買い替えの際には譲渡所得税は課税されません。課税は住み替え先の住宅を売却するときまで先延ばしできることになります。
買い替え特例を利用するためには、売却する住居と買い替える住居それぞれに条件があり、両方を満たす必要があります。条件を把握しておらず、特例が利用できなかったということにならないように注意しましょう。

また、3,000万円の特別控除と併用はできないので、どちらを利用するかの判断も必要です。自分自身がどちらを利用する方が良いかは、あらかじめ考えておくと良いでしょう。

ランニングコストがかからない
持ち家のマンションには、固定資産税や管理費、修繕積立金など、保有しているだけで負担すべきランニングコストが数多くあります。これらは、賃貸に出していても空き家にしていても変わらず発生するものですが、マンションを売却すれば、これらの負担はなくなります。

もちろん、マンションを売却するにしても、負担する金額が発生しない訳ではありません。たとえば、印紙税や仲介手数料、登記費用などが主な諸費用としてかかるものです。利益が出た場合には、所得税や住民税も支払う必要がありますが、全てランニングコストのように継続的なものではありません。

賃貸よりも難易度が低い
マンションの売却は、大まかにいうと引渡しをしてしまえば終わりで手を離れます。長期的に管理をしながら利益を考えなければいけない賃貸と比べ、難易度は低いといえるでしょう。

マンションを賃貸に出すことは不動産投資になり、リスクがつきものです。人口が減り続けている日本において、賃借人が見つからない可能性は高く、家賃収入を得られない可能性もありえます。不動産運用に興味があり、そのための勉強を積極的にできる方ではない限り難しいでしょう。

赤字運営になってしまう可能性など、マンションを所有することで発生するリスクがないことは、売却するメリットです。

マンションを売却するデメリット

マンションを売却する場合のデメリットは、以下の3つです。

・いつ買い手が見つかるか分からない

・税金や諸費用がかかる

・不動産という資産を手放すことになる

いつ買い手が見つかるか分からない
マンション売却は、売却時期やタイミング、周辺相場などによって、いつ買い手が見つかるか分からないというデメリットがあります。一般的に、マンションを売り出してから買い手が見つかるまでの期間は、4〜6ヶ月かかるといわれています。運よくすぐに売れることもありますが、逆に半年以上かかってしまう可能性も想定しておかなければなりません。大きな金額が動く買い物のため、簡単にはいかないのが実情です。

買い手が現れたとしても、自分の望む金額ではないケースも多いでしょう。特に、売却の理由が転勤などの場合、「いつまでに売りたい」と期限が決まっていると値下げを検討せざるを得ないかもしれません。

売却を検討するにあたっては、まとまった現金がいつ入ってくるかわからない点と、希望額をはるかに下回るかもしれない可能性を頭に入れておきましょう。

税金や諸費用がかかる
マンションを売却するにあたっては、さまざまな費用が発生します。どのような項目があるか一覧にまとめました。

費用項目

内容

費用目安

仲介手数料

マンションの売却を不動産会社に依頼した場合、支払う手数料

(売却額×3%)+6万円+消費税

印紙税

「不動産売買契約書」に対して課税される税金

1,000円~60万円

※売却価格による※軽減措置あり

登録免許税

抵当権の抹消登記を行うにあたって国に納める税金

5,000円~4万円

※司法書士への手数料も含める

繰上げ返済手数料

住宅ローンを一括で返済する場合に発生する金融機関に対しての手数料

5,000円~2万円程(目安)

※金融機関による

譲渡所得税

マンション売却で得た利益に対してかかる税金

譲渡所得×税率(保有期間によって39.63%か20.315%)

※軽減措置あり

その他の諸費用

・各種証明書類代

・引っ越し代

・ハウスクリーニング代

・リフォーム代

費用項目により異なる


売却の際にもさまざまな費用がかかることは意外と見逃しがちです。いざというときに慌てないように、しっかりと把握しておきましょう。

不動産という資産を手放すことになる
マンションを売却するということは、買主に所有権が移転され、自身が所有する資産ではなくなってしまうということです。マンションとは経年とともに劣化するもので、一般的に資産価値は下がります。しかし、周辺環境などによって価値が上昇することもありえます。売却後にエリアの開発などにより資産価値が上がったとしても、売却をしてしまえば自身の資産ではないため恩恵を受けることはできません。

また、一度手放したマンションに再び住むことは難しいでしょう。次の所有者が、数年後に売りに出す可能性もありますが、タイミングが合うとは限りません。マンションを売却するということは、完全に自分の手から離れてしまうという覚悟が必要です。

マンションを賃貸するメリットとデメリット


次に、マンションを賃貸するメリットとデメリットについてお伝えします。

マンションを賃貸するメリット

マンションを賃貸する場合のメリットには、以下の3つが挙げられます。

・家賃収入が毎月得られる

・節税効果が高い

・将来住むこともできる

家賃収入が毎月得られる
マンションを賃貸するメリットとして最大ともいえるのは、毎月の家賃収入を得られるようになることです。いわゆる「不労所得」といわれるもので、自分自身は労働することなく所得が入ってくるようになります。

住宅ローンを返済中であれば、家賃収入をローン返済にあてることも可能。残債を家賃で全て賄えれば自分でローンを返済しなくてもよかったり、維持費を上回るだけの家賃収入を得ることができれば収支がプラスになったりと、資産が増えます。家賃収入で不労所得を得ることができれば、余裕のある生活を送ることが可能になるでしょう。

節税効果が高い
マンションを賃貸に出すことでかかる費用は、経費として計上することができます。課税所得金額は、収入から必要経費を差し引いて求められるため、できるだけ経費にすることで、節税へとつながります。

経費にできるのは、以下のような項目です。

・住宅ローンの利息や保証料

・固定資産税・都市計画税・印紙税

・リフォーム代

・建物の減価償却費

・火災保険料・地震保険料

・管理費・修繕積立金

・税理士への報酬

・管理委託手数料

・原状回復費用

家賃収入がある場合、年間の家賃収入が20万円以上であれば確定申告をする必要があります。確定申告の際に、白色申告ではなく青色申告を選択することも節税ポイントです。青色申告は、最大65万円の特別控除が受けられるため、課税所得金額を大きく減らすことができます。その結果、所得税や住民税の節税につながります。

将来住むことができる
せっかく手に入れたマイホームに思い入れのある方は多いでしょう。売却ではなく賃貸を選択すれば、所有権は移動しないため、将来的に再び住むことが可能です。
自身の資産として維持したうえで家賃収入を得て、将来的に自分や家族が住む家を確保しておけるのはメリットといえるでしょう。

マンションを賃貸するデメリット

マンションを売却する場合のデメリットは、以下の5つです。

・リスクがある

・ランニングコストがかかる

・管理業務の負担がある

・居住用の税制優遇がなくなる

・住宅ローンの借り換えが必要

リスクがある
マンション賃貸は、借り手が見つからず空室になってしまうリスクがあります。また、家賃が下がってしまう可能性もあり、安定した収入とは言い難いことがデメリットでしょう。

賃貸の場合、新年度のタイミングや異動の多い3月・9月の退去が非常に多く、空室になってしまう危険性があります。空室になってしまうと、もちろん収入はゼロになります。それだけではなく、管理コストなど支出額によっては赤字になる可能性も出てくるでしょう。 

入居者の退去が決まったら、すぐに募集をかけて借り手を見つけなければなりません。定期的な部屋のリフォームや賃料の改定など、常に借りてもらいやすい状況にしておく必要もあるでしょう。

ランニングコストがかかる
経年劣化していく建物には、修繕などのランニングコストがかかることもデメリットでしょう。マンションを賃貸に出すということは所有権を移転しないため、所有者である貸主が負担をしなくてはなりません。

修繕などのランニングコストとは、以下のようなものが挙げられます。

・クロスやフローリングの張替え

・水回りの設備交換

・給湯器やエアコンなど備え付け設備の交換

・共用部分のメンテナンス

・退去後のハウスクリーニング

毎月発生する管理費や修繕積立金、毎年かかる固定資産税や都市計画税も負担するのは所有者です。前述のとおり経費として織り込むことはできますが、想定以上の金額になる可能性もあり、負担は大きいでしょう。管理を管理会社に委託する場合は、委託費用も発生します。

管理業務の負担がある
金銭的な負担も大きいですが、実は精神的な負担を感じるリスクもあります。
マンション賃貸の場合、管理は管理会社へ委託するのが一般的です。なぜなら、家賃の回収や設備の不具合対応、ゴミや騒音のクレーム対応など、素人では対応するのが難しいためです。そうはいっても、トラブルが起きれば解決のために管理会社と話し合いの時間を設ける必要が出てきます。さらに、借主が近隣に迷惑をかけるような人物の場合は、より大変なことになるでしょう。

居住用の税制優遇はなくなる
マンションを賃貸にするということは、自身が住む居住用財産ではなくなるので、居住用の税制優遇は受けられません。 特に、3,000万円の特別控除を受けられないことは大きなデメリットです。

売却のメリットで伝えた通り、3,000万円の特別控除とは、居住用の不動産を売却する際に、3,000万円までの譲渡所得税が控除される制度です。マンションを売却した利益に対して譲渡所得税がかかりますが、3,000万円の特別控除を利用することで譲渡所得が0円になれば課税されません。 ただし、この3,000万円の特別控除が適用されるのは、自己居住用の不動産を売却したときのみです。

賃貸にしてからいざ売却しようとしたときには、利益は全額譲渡所得税の対象となります。賃貸に出すことを選択したことで、高額な譲渡所得税がかかる可能性が出てきます。

住宅ローンの借り換えが必要
賃貸するマンションに住宅ローンが残っている場合、借り換えが必要になります。住宅ローンは、借り入れた本人が住むことを前提としているため賃貸では利用できません。

居住用として保有していたマンションを賃貸する場合には、住宅ローンから投資用ローンへの借り換えをしなくてはなりません。ただし、そうすると金利が高くなります。また、手間や手数料もかかるうえ住宅ローン控除も終了してしまいます。

売却が向いているマンション


マンションを売却するメリットとデメリットをお伝えしましたが、ここからは、売却が向いているマンションについて解説していきます。

築年数が古い

築年数が古いマンションは、賃貸よりも売却が向いています。もちろん築年数の浅い方が、買い手も借り手も付きやすいでしょう。しかし、売却はリフォームしなくても売れるのに対し、賃貸はリフォームしないとなかなか借りてもらえません。

昨今、中古マンションは人気が上がっています。なぜなら、築古だとリーズナブルな価格で購入でき、その分をリフォーム代にすることで、自分の望む空間にできるからです。賃貸の場合だと、住む人ではなく所有者がリフォームをすることになりますが、費用をかけても入居者が必ず見つかるとは限りません。リフォームをしない選択もありますが、よっぽど家賃を下げるなどしなければ、借り手は付かないでしょう。

立地条件が悪い 賃貸需要がないエリア

立地条件が悪い物件や賃貸需要がないエリアの物件も、賃貸より売却が向いています。

賃貸マンションで一番重視されるのは、立地の良さです。立地の良さとは、交通の便が良い、生活関連施設が充実している、人気・知名度が高いなどが条件として挙げられるでしょう。反対に駅から遠かったり、周辺に家が少なかったり、学校やお店が近くになかったりすると、賃貸住宅として必要とする人は少なくなります。

維持費用がかかる賃貸マンションからすると、空室が続くことは一番避けたい状況です。賃貸需要が少ない場所に賃貸を提供しても、借り手が見つかる可能性は低く、家賃も高く設定できません。不労所得という収入が増えることを目的としているのに、逆に資産が減ってしまっては元も子もなくなります。

住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている場合も、売却がおすすめです。住宅ローンは居住用の住宅に対するローンなので、残債がある場合、原則として賃貸に出すことはできません。

賃貸にする場合のデメリットでも記した通り、賃貸に出すのであれば投資用ローンに借り換えるか貯金などで一括返済しなくてはなりません。ローンを借り換えて新居との二重ローンになれば、負担は重くなります。
余裕資金がある場合を除いては、売却してしまう方が良いでしょう。

賃貸が向いているマンション


次に、賃貸が向いているマンションについても見ていきましょう。

人気エリアにある

駅前でスーパーや銀行などの生活関連施設に近いなど、人気が高いエリアは賃貸マンションの需要があります。たとえ築古マンションだったとしても、入居者を見つけられる可能性は高いでしょう。

開発が進んでいて、将来的に資産価値が上がりそうなエリアも賃貸を検討しても良いでしょう。最寄り駅の利用者が多かったり、周辺マンションが満室だったりする場合はこれからも高い需要が期待できます。高い賃貸需要があるマンションを資産として維持しておけば、生活不安が軽減できるだけでなく老後資金もまかなえるかもしれません。

転勤などで一時的に家を空ける

転勤や海外赴任など、マンションを空けるのが一時的であるとわかっている場合も賃貸がおすすめです。一般的には、賃貸に出すと住宅ローンは継続できません。ただし、転勤など相当理由があれば継続できる金融機関もあります。

期間限定で賃貸に出す際は、定期借家契約にしましょう。定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。この契約を結ぶことで転勤期間中のみなど期間限定で賃貸に出すことができます。期限が決まっているため、相場より賃料を安くするなどの優遇は必要ですが、空室期間のランニングコストの負担を減らすことができるでしょう。

まとめ

マイホームを売却する場合と賃貸に出す場合、それぞれのメリットとデメリットについて解説してきました。売却する方が良いか、賃貸に出す方が良いかは、マンションの状態やローン有無、個々のライフプランなどによって異なります。

売却か賃貸かを選択することは、今後の人生を左右する大きな決断です。後々失敗したと後悔しないように、しっかりと見極めることが重要。疑問や不安が出てくる場合は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。
ベストな選択をするためには、プロの意見も取り入れながら検討することがおすすめです。

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※こちらの記事は2023年2月時点の記事になり今後法改正などにより変更になる可能性がございます。

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