不動産を生前贈与することのメリット、デメリット

不動産の生前贈与について

不動産の生前贈与について考える際、多くの人々が頭を悩ませるでしょう。ここでは、不動産の生前贈与のメリットとデメリットを解説します。メリットとデメリットを理解することで、生前贈与が必要なのかどうか判断できるでしょう。

生前贈与のメリット

贈与する相手を自由に選択できる
相続法上の法定相続人以外にも贈与できるため、贈与者の意図を尊重することができます。特に、不動産を法定相続人以外の人に贈与したい場合に有効です。相続人以外の親しい友人などに贈与することができ、大切な人への感謝の気持ちを具体的に示すことができます。

生前贈与は相続時の争いを回避し、贈与者の遺志を明確にすることもできます。ただし、贈与税の面や法的な手続きを考慮する必要があるため、注意が必要です。

相続税の軽減ができる
贈与により相続時の課税対象となる財産を減らすことができるため、相続税の負担を軽減できます。ただし、贈与税と相続税の税率や控除額が異なるため、具体的に計算をして比較することが大切です。

また、将来的な土地価値の上昇が予想される場合は、早めに贈与することで相続税の軽減が期待できるでしょう。不動産の評価額は贈与時点での評価となるため、将来の価値上昇分は贈与時には含まれません。

贈与するタイミングを自由に選択できる
生前贈与において、タイミングをうまく見計らうことで節税効果を得ることができます。生前贈与は、贈与する時期に決まりがないため、相続人のために最適な時期を選択できます。

特に、相続時精算課税制度を利用した場合、贈与した財産は相続時に贈与時の価格で評価されます。つまり、贈与した時点での資産価値が将来的に上昇した場合でも、相続時の評価は変わりません。これにより、将来の資産価値の上昇を考慮して早めに贈与することで、相続税の軽減が期待できるでしょう。

賃料収入が相続財産の対象外となる
賃貸物件を生前贈与する場合、収益に関しては相続税の対象外となります。贈与後に発生した家賃収入は相続財産に加算されないため、相続税の課税対象外であるため、相続税の負担を軽減することができます。

また、受贈者は賃貸物件を受け取った後、自身で賃貸物件を借りる必要がないため、家賃代の節約ができるのはメリットと言えるでしょう。通常の賃貸住宅を借りる場合、家賃を支払わなければならないため、収入が増えたとしても家賃負担があるかもしれません。

しかし、贈与によって所有することで、家賃負担がなくなるため、支出を抑えることができます。ただし、生前贈与には贈与税や相続税などの税務上の注意が必要です。贈与する側も受け取る側も、適切な手続きと税務対策を行いましょう。

認知症の対策になる
認知症によって不動産所有者の判断能力が低下すると、様々な問題が生じる可能性があります。例えば、投資不動産の管理や介護費用の支払い、土地の売却などの重要な決定が難しくなることがあります。また、相続トラブルのリスクも高まるでしょう。

生前贈与を活用して、親が判断能力を持っているうちに不動産を贈与する手続きを行うことで、将来的な問題を未然に防ぐことができます。親が自らの意思で贈与を決定し、相続時のトラブルを回避することができるでしょう。

また、生前贈与によって不動産を贈与された受贈者は、その後の管理や売却などに対して自由な判断を行うことができます。受贈者が賢明な選択をすることで、不動産の価値を保ち、将来的なトラブルを防止することもできます。

生前贈与のデメリット

不動産の名義人を変更する手間がかかる 
不動産を贈与する際には、受贈者が新たに不動産の名義を変更する手続きが必要です。受贈者は、司法書士に依頼するか、自分で登記手続きを行う必要があります。不動産の名義変更には、登録免許税などの税金が発生するため、事前に税額を計算しておきましょう。

不動産の資産価値が下がる可能性がある
不動産の資産価値は変動するため、生前贈与後に価値が下がる可能性があります。特に相続時精算課税制度を利用した場合、相続税は贈与した時点での不動産の評価額を採用するため、実際の市場価値よりも高い評価で相続税が算出される可能性があります。

このようなリスクを避けるためには、慎重な計画が必要です。不動産の評価額を正確に把握し、将来的な価値変動を考慮した贈与を行うことが重要です。また、相続時精算課税制度を利用する際には、適用条件や具体的な税務措置を理解しておきましょう。

3年以内に相続が発生すると節税効果がなくなる
生前贈与を行った後、贈与者が3年以内に亡くなった場合、贈与した財産は相続財産に加算されることになります。このようなケースでは、相続税の節税対策として生前贈与を行っても、3年以内に相続が発生すると節税効果が失われる可能性があります。

具体的には、生前贈与によって贈与された財産は、贈与時点での価格で相続財産に加算されるため、相続時の評価に影響を与えるでしょう。もし贈与時の評価が相続時に比べて高かった場合、実際の市場価値より高い評価で相続財産が算出されることになります。

このようなリスクを避けるためには、贈与後の3年間は慎重な計画が必要です。相続時の節税効果を確保するために、贈与してから3年以上経過する必要があります。

小規模宅地等の特例が適用されない可能性がある
小規模宅地等の特例は、特定の要件を満たした土地の評価額を最大80％減額できる制度です。この制度は相続時に利用できるものであり、相続税の節税対策として有効です。

ただし、小規模宅地等の制度は、生前贈与後に相続が発生した場合、特例の適用が制限される可能性があります。特例は相続時に利用するものであり、生前贈与の後に相続が発生すると特例の適用対象から外れることがあるため、注意が必要です。

また、相続時課税制度を利用していた場合にも、特例の適用が制限される可能性があります。相続時課税制度は相続税を軽減する制度であり、特例とは別の節税措置ですが、両方の制度を併用することが難しい場合があります。特例を利用する際には、特例の要件を満たしているかどうかをよく確認しましょう。

不動産を生前贈与する注意点

不動産の生前贈与は、資産の管理や相続の計画における重要な手段となることが多いです。しかし、このような大きな決断には、法律的な要件や税制の理解が求められるだけでなく、細心の注意が必要です。ここでは、不動産を生前贈与する際の注意点を開設します。手続きの過程でよくある落とし穴や、予期せぬ問題を把握しておきましょう。

贈与は原則取り消しができない

不動産の生前贈与は原則として取り消すことができないため、贈与者が後で他の相続人に不動産を承継させたいと思っても、変更ができません。これは、贈与が一度行われると、法的に有効な契約として成立し、後から取り消すことができないことが要因となっています。

そのため、不動産の生前贈与を行う際には慎重な判断が必要です。贈与者は、将来の相続や家族の事情を考慮し、贈与の意思をよく理解し納得した上で実行することが重要です。また、贈与を行う相手との信頼関係を築いておきましょう。

生前贈与を行う際には、税務面や法的手続きなどの詳細を理解し、税理士などの専門家と相談しながら計画を立てることも重要です。特に相続税の節税効果を狙う場合は、適切な贈与額やタイミングを検討する必要があります。

納税額が高くなる可能性がある

生前贈与を検討する際には、相続税の特例を活用できるかを考慮する必要があります。特例を活用して相続税と贈与税のどちらの納税額が高くなるかを検証しましょう。
特例の利用条件や具体的な節税効果については複雑な税務面の知識が必要となるため、税理士に相談しながら適用できそうな特例を把握しておくことが大切です。

税理士に相談する際には、贈与の目的や希望する節税効果、資産の評価額などを詳細に伝えることが重要です。これにより、最適な贈与額やタイミング、特例の活用方法を提案してもらうことができます。
生前贈与は相続税の節税対策として有効な手段ですが、特例の利用には専門的な知識が必要です。税理士に相談しながら、適切なプランニングを行い、税金を効果的に軽減することが大切です。

納税資金で現金が必要になる

生前贈与によって贈与税が発生する場合、贈与税は現金で納税する必要があります。贈与税の納税に物品や不動産の提供が認められていません。特に贈与額が多額の場合、高額な贈与税が発生する可能性があるため、不動産を売却して現金を手に入れる必要が生じることもあります。

現金を用意するために不動産を売却する場合は、適切なタイミングや方法を慎重に考慮する必要があるでしょう。また、贈与税の評価額や納税額には複雑な計算が含まれているため、事前に税務署や税理士などに確認し、納税額を把握しておくことが大切です。

贈与契約書の取り交わしをする

土地の生前贈与を行う際には、贈与契約書を作成して贈与の意思を明確にし、贈与者と受贈者の双方が合意した内容を文書に残す必要があります。この契約書は将来的に重要な証拠となるため、契約書は取り交わしておきましょう。

その後、土地の名義変更を行うために不動産の登記手続きを行います。登記手続きによって、土地の所有者が贈与した受贈者に変わることを公的に記録し、名義が変更されます。この手続きをしないと、贈与が正式に認められず、相続時にトラブルが生じる可能性があるため、注意が必要です。

相続トラブルを防ぐためには、贈与契約書と登記手続きの両方を確実に行うことが必要です。贈与者と受贈者の双方が納得し、法的な手続きを踏むことで、将来のトラブルを最小限に抑えることができるでしょう。

贈与税の申告が必要な場合は期日厳守

年間の贈与額が110万円を超える場合は、贈与税が発生します。贈与税は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告と納税を行わなければなりません。

特例を利用する場合でも、申告の手続きが必要なことがあります。特例によっては申告をすることが条件として挙げられていることがあるため、事前に確認しておきましょう。
贈与税の申告は期日厳守が重要です。申告と納税の期限を守らないと遅延税や罰金が課せられる場合があります。

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）とは

「おしどり贈与」とも呼ばれる贈与税の配偶者控除は、婚姻期間20年以上の夫婦間に認められている贈与税の優遇制度です。贈与税の配偶者控除を利用すると、基礎控除の110万円の他に、最大2,000万円の控除が適用されます。

贈与税の配偶者控除を利用するための要件は、以下の通りです。

・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。

・配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であることまたは居住用不動産を取得するための金銭であること。

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。

（注1） 「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利または家屋で国内にあるものをいいます。
（注2） 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

引用元：国税庁

この優遇制度の背景には、夫婦間での贈与が一般的な範囲内であることが考慮されています。夫婦間や親子間での日常的な生活費や教育費などのやり取りには通常贈与税はかからないため、特に夫婦間でのマイホームの購入には多額の贈与税がかからないようにする必要があると考えられています。

まとめ

今回の記事では、不動産を生前贈与することのメリットとデメリットを紹介しました。生前贈与をすることで多くのメリットを得られますが、デメリットや注意点を把握して適切な対策を取ることで、節税効果を得られるでしょう。適切な判断ができない場合には、不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。