マンションの査定額を高くするポイント｜京都の不動産売却は京まん住｜運営02不動産（セカンド不動産）

マンションを売却する事前準備

マンションの売却を成功させ、期待する査定額を手に入れるためには、事前の準備が重要です。マンションの売却をする際には、どのような準備をすべきなのか解説します。事前準備を知っておくことで、余裕を持った販売活動が行えるでしょう。

必要書類を準備しておく

売却時に必要な書類は大きく分けると2つあります。不動産会社に提供する書類と、購入希望者に渡す書類です。

不動産会社に提供する書類には、物件の基本情報が含まれます。具体的には、土地所有権の証明書や建物の図面、登記簿謄本、住民税の証明、固定資産税評価額などが挙げられます。これらの書類は物件の正確な状態や評価額を示すため、スムーズな販売活動に欠かせません。

購入希望者に渡す書類は、契約内容や物件の瑕疵情報、関連する法的通知などが含まれます。特に契約書は、売主と購入希望者の間で合意された条件を文書化し、後のトラブルを避けるために重要です。

つまり、販売活動の円滑な進行と法的な保護のためには、これらの書類を正確かつ詳細に準備する必要があります。不動産取引は重大な取引であり、適切な書類整備は信頼性を高める要素となるでしょう。

不動産会社に査定依頼をする

マンションの売却を成功させるためには、適切な不動産会社の選択が鍵となります。不動産会社に相談し、査定を依頼することから始めましょう。不動産会社に査定を依頼する際には、先述した必要書類を整理し、準備しておくことが大切です。

不動産会社の査定額が売却価格になるとは限りませんが、少なくとも金額のイメージを持つことは重要です。これにより、売却戦略の方針を考える際の指針となります。
戸建てが所在する場所や形状によっては、相場よりも価格を下げて売却をする必要性が出てくる場合もあります。そのため、

付帯設備表や告知書の記載をしておく

マンションを売る際、不動産会社が求める情報として、付帯設備表と告知書があります。付帯設備表は、マンション内の設備に関する詳細を示したものです。例えば、インターネット回線、TVモニター付きインターホン、床暖房などの設備の有無や、撤去するか否かを記入します。これによって、買主はマンションの設備状況を正確に把握できます。重要なのは、設備に問題がある場合には詳細に記載し、トラブルを回避することです。

一方、告知書は売主が知っている情報を記した文書です。売主が知っている情報を正直に伝えることで、後のトラブルを避けることができます。雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、漏水、耐震診断やインスペクションの結果、周辺の計画など、買主が知るべき重要な情報を詳細に記載しましょう。これにより、買主は購入に際して全ての情報を確認でき、売主も誠実な取引を行えます。情報提供の透明性が、円滑な不動産取引に不可欠です。

媒介契約

不動産会社を選んだら、選んだ会社と媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3つの種類があるため、それぞれ解説します。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、一社の不動産会社に委託する契約形態です。この契約を結ぶと、一社に限定して取引を進めることになります。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、物件情報を最大5営業日以内にレインズ（不動産流通情報システム）に登録し、進捗状況を週に1回以上売主に報告する責任があります。これにより、販売活動の透明性が確保されるでしょう。

専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社を一社に限定しつつ、自らも購入希望者を探すことができる契約形態です。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は最大7営業日以内にレインズ（不動産流通情報システム）に物件情報を登録し、売主に対して2週間に1回以上の頻度で進捗状況を報告する責任があります。こうしたプロセスにより、売主は物件のマーケティングと販売活動の透明性を保つことができます。一方で、自分で購入希望者を見つける選択肢も残るため、柔軟性があると言えるでしょう。

一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼でき、自らも購入希望者を探せる契約形態です。
一般媒介契約を結ぶ不動産会社は、レインズへの物件情報の登録や売主への報告が法的に義務づけられていません。義務がないため、販売活動の状況を定期的に報告してくれる不動産会社が信頼できると言えるでしょう。

一般媒介契約の利点は、複数の不動産会社に依頼できるため、探索範囲が広がり迅速に買主を見つけられる可能性があることです。ただし、注意すべき点は、不動産会社の業務の優先順位が低くなることです。そのため、売主は進捗の確認やコミュニケーションを取りながら、販売活動の円滑さを確保する必要があるでしょう。

販売活動・内覧準備

不動産会社と契約が成立すると、住まいの売却活動と内覧の準備がスタートし、ネット広告やチラシなどを通じて住まいを宣伝し、潜在的な購入希望者を見つけます。
特に専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社が広告展開や顧客連絡を担当するため、売主は進捗を待つ立場にあります。一方、一般媒介契約を選んだ場合は、売主も物件の掲載状況をチェックしながら販売活動を追う必要があるでしょう。

内覧が予定されている際は、住まいの清掃や整理整頓を忘れずに行うことが大切です。物件の魅力を最大限に引き出し、購入希望者に良い印象を与えることで購入の可能性が高くなります。これらの注意と準備が、スムーズな売却と良好な取引につながるでしょう。

マンション査定時に見られるポイント

マンションの査定を受ける際、どのような視点で査定額を決定するのかを知ることは、所有者として非常に価値があります。ここでは、実際に査定時に重視されるポイントを詳しく紹介します。

マンションの築年数

マンションの経過年数は重要な要因です。一般的には、年数が進むにつれて価格の下落が見られますが、建設からの経年にもかかわらず、適切に維持されていれば下落率は軽減できるでしょう。
年数による価格低下は、中古マンション市場で一般的なトレンドですが、適切なメンテナンスを行うことで影響を軽減できます。購入者にとっても、長い目でマンションの価値を評価し、将来的なメンテナンスや改善の計画を立てることが重要です。

耐震性

マンションで暮らしていて、建物が揺れにくいかは非常に重要です。特に、新しい耐震基準を満たしているかどうかを確認することが重要です。耐震基準は、地震の揺れに耐えられるように設計されています。

マンションの耐震性は、建築確認済証に明記されています。新しい基準を満たしているかどうかを確認することは、地震時に安全で快適に暮らすための要件です。新耐震基準に則って建築されたマンションは、地震の影響を最小限に抑えるための設計や補強が施されています。

室内の状態

マンションの内部状態も重要です。不動産会社の担当者は、築年数やマンションの特徴からおおよその状態を予測します。
マンションの壁や床、天井は、居住空間を取り囲む要素であり、きれいな状態が保たれていることが重要です。これらの部分に汚れや傷がある場合、マンションの評価や魅力に影響を及ぼす可能性があります。壁のクラックや塗装のはがれ、床の傷や変色、天井のシミなどは、将来の買主にとっても気になるポイントと言えるでしょう。

売主としては、壁や床、天井の状態を整えることで、マンションの魅力を引き立てることができ、売却価格や取引のスムーズさに影響を与えることがあります。

リフォームの履歴があるか

過去のリフォームや修理の履歴は、査定に影響を及ぼすことがあります。具体的にいつ、どの部分をどのように改善したかを時系列で整理しておくことが良いでしょう。領収書や見積もりなどの証拠も合わせて用意することで、実施した作業や費用を明確に示せます。

リフォームや修理の実績は、マンションの適切な管理と保守の証拠となります。これは買い手にも良い印象を与え、物件の魅力を高める要素です。また、管理組合による大規模修繕の計画や実施状況も重要です。これらの情報は売却計画の立案に役立ち、将来の購入者にとっても貴重な参考情報となります。

瑕疵に該当する部分があるか

部屋内に修理が必要な傷や問題が存在する場合、それが「瑕疵」として評価され、査定額に影響を及ぼすことがあります。傷や汚れがあるだけでなく、専門家の手を借りて修理しなければ解決できない状態が問題とされます。しかし、使用可能な状態であるかどうかも評価の基準となるため、傷や汚れの原因を説明することも重要です。また、物件を購入した時点からの状態も正直に伝えるべきでしょう。

重要なのは、傷や汚れを隠したり目立たなくしたりしないことです。これが後で買い手が気づいた際、調査不足と見なされ、価格交渉の材料になる可能性があるからです。正直な情報の提供が信頼関係の構築に繋がり、円滑な取引を促進します。修繕や補修は隠すのではなく、問題に対する適切な対処方法とその理由を透明に説明することで、買主にとっても売主にとっても良い結果を生むでしょう。

付属駐車場があるか

マンションを査定する際には、駐車場の状況も重要なポイントです。駐車場が存在する場合、まず十分な台数が確保されているかを確認します。また、駐車場が平置きタイプか機械式かも注目すべき要素です。駐車スペースの適切な提供は、住民の利便性に影響を及ぼす要因となります。

駐車場を有する物件は、査定額にプラスの影響を与えることがあります。駐車場の提供は、住人の生活の質を向上させるだけでなく、通勤や外出時の便益も考慮されるためです。
駐車場が物件敷地内になくても、近隣に月極の駐車場があれば問題ありません。住人が利用しやすい駐車場の確保は、住環境の質を保つ上で大切です。

維持管理の状態

マンションの共有部分の管理状態も、査定において確認される重要な要素です。エントランスや廊下、エレベーター、ゴミ置き場、自転車置き場など、住人が共有する場所を詳細に確認します。
共有部分がきれいに保たれているマンションは、定期的なメンテナンスが行われている兆候です。具体的には、エントランスにポスターやゴミが溜まっていないか、廊下やゴミ置き場の清潔さなどを評価します。

セキュリティ対策も査定のポイントです。オートロックやインターホン、監視カメラの設置の有無が重要です。特に大規模なマンションでは、充実した共有部分が評価を高める要因となります。住人が快適で安全な共有空間を利用できることは、購入者にとっても魅力的な要素となります。
 

立地条件

住む場所やエリアの条件は、査定において重要な要素です。例えば、駅からの距離や周辺の環境が暮らしやすさを左右します。マンションの場合、駅から歩いて10分程度までが便利な立地とされるでしょう。

エリアの条件も査定に影響を与えます。住みたいと思われる地域であれば、査定額に良い影響を与えることがあります。ファミリー向けの場合、学校や公園の近さ、安全性が重視されるでしょう。
また、周辺の施設も重要なポイントです。商店街やスーパーマーケットの存在、歩いて行ける距離にコンビニがあるかどうかなど、日常生活を快適に過ごすための要因となります。これらのエリアの特徴や便益は、購入者にとって魅力的なポイントであり、査定額にも影響を及ぼすことがあります。

間取り

部屋の間取りが生活に適しているかどうかは査定において重要です。広さよりも、実際の生活に合った配置で、生活動線が考慮されているかどうかが評価されます。

生活動線とは、家の中で移動する際のルートのことです。例えば、洗濯物を洗って干すまでの動線が長ければ、家事が煩雑になる可能性があります。使い勝手の良い配置であれば、査定に良い影響を及ぼします。調理や掃除、洗濯といった日常的な動線がスムーズであることは、住まいの快適性を高めるポイントです。

マンションの査定額を高くするポイント

マンションの査定額は、多くの要因によって決まります。売却を検討している人は、査定額を高めるための具体的な方法が気になるのではないでしょうか。ここでは、マンションの価値を最大限に引き出すための重要なポイントを詳しく解説します。

簡単な修繕をしておく

マンションの査定を高めるためには、簡単な修繕が効果的です。例えば、網戸の穴を修復したり、壁紙のはがれを補修したりすることがおすすめです。これらの小さな修繕は、物件の状態を良く見せるだけでなく、査定額にも好影響を及ぼします。
修理が必要かどうか判断できない場合は、不動産会社に相談し、アドバイスを受けることが大切です。専門家の意見を得ることで、必要な修繕やメンテナンスを適切に行うことができます。

ただし、修理を隠す行為は避けるべきです。家具で不具合を隠すことや、設備の故障をごまかすことは信頼性を損ないます。問題がある場合は、正直に買主に伝えることが重要です。修理を施した上で売却するか、現状を説明してから売るかの選択は、信頼を築く上で大切な要素です。

隠した問題が後に売買後に発覚すると、信頼関係が損なわれるだけでなく、法的な問題も発生する可能性があります。したがって、正直な情報を提供することで、円滑な取引と信頼の構築を図ることが重要です。

実績のある不動産会社に依頼をする

マンションの査定額を最大限に引き上げるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。同じマンションでも、不動産会社によって査定額が異なることがあります。
査定額の違いは、不動産会社のエリアでの経験や知識に大きく影響されるでしょう。エリア内の価値や需要の変動を正しく評価できる不動産会社は、より適切な査定を行う傾向があります。マンション市場は変動するため、市場の動向を把握し、最新の情報をもとに査定することが大切です。

信頼できる不動産会社を選び、エリアの市場動向や将来の需要を考慮に入れた査定を受けることで、マンションの査定額を最適化し、より有利な条件で売却を進めることができます。

販売時期を考慮する

最近は中古マンションの需要が増加し、相場も上昇傾向にあります。特に秋以降は、マンションの取引が活発になる傾向があり、1～3月には多くの成約が見られます。

査定を受ける際には、秋に向けて準備を進めることがおすすめです。物件の状態や魅力を整え、最適な査定額を得るために時間をかけましょう。早めに査定を受け、不動産会社に相談することで、適切な売却時期を見極めることができます。

早期の査定を通じて、売却に関する戦略を検討することが重要です。査定結果を受けて、物件の価値向上に向けて修繕やリフォームを検討することも考えられます。

まとめ

今回の記事では、マンションの査定時のポイントを紹介しました。マンションの売却価格は、さまざまなポイントの総合的な判断によって査定が行われます。査定額を高くするポイントを抑え、売却までにご自身でもできる対策を取っておきましょう。ご自身で判断ができない場合は、不動産会社などの専門家に相談しましょう。