賃貸中の物件を売却する流れや注意点｜京都の不動産売却は京まん住｜運営02不動産（セカンド不動産）

賃貸中のマンションは売却できる？

賃貸中の物件の売却は、新しいオーナーに賃貸経営を引き継ぐ形で行われます。これを「オーナーチェンジ」と呼び、不動産ポータルサイトなどでオーナーチェンジ物件として売り出されることが一般的です。このプロセスでは、物件の所有権や賃貸権が新しいオーナーに移転されます。

重要な点として、2020年4月1日以前は賃貸中の物件を売却する際には入居者の承諾が必要でした。しかし、2020年4月1日から施行された民法の改正により、このルールが変更されました。改正後は、物件の所有者移転登記が完了していれば、新しいオーナーは入居者の承諾なしに家賃を請求することが可能です。この法改正は、賃貸物件の売却プロセスをよりスムーズに行えるようにしたと言えます。このように、オーナーチェンジは不動産投資の一環として、また物件売却の選択肢として注目されています。

賃貸中のマンションを売却するには

賃貸中のマンションを売却する際には、多くの手続きと準備が必要です。ここでは、売却に至るまでの基本的なステップを詳細に解説します。契約の解除方法や必要な書類の準備、さらには専門家への相談方法など、売却プロセスの各段階で必要となるアクションを具体的に説明します。売却を成功させるための秘訣も共有しますので、ぜひ参考にしてください。

入居者したまま売却する

オーナーチェンジとは、賃貸物件のオーナーだけが変わる取引方法を指します。この方法では、入居者は引き続き同じ物件に住み続けることができます。この取引スタイルは2020年4月の民法改正によって、さらに明確なルールが設けられました。

以前は、賃貸物件の売買や譲渡を行う際には入居者の承諾を得る必要がありましたが、改正後はその必要がなくなりました。売買契約が成立し、所有移転登記が完了すれば、新しいオーナーが家賃を請求することが可能となります。そして、入居者との賃貸契約は基本的に旧オーナーの契約を引き継ぐ形となります。

オーナーチェンジのメリットとしては、売却期間中でも家賃収入を得られる点や、短期間で物件を現金化できる点が挙げられますが、反対にデメリットもあるので注意しましょう。すでに入居者が住んでいるため、購入者は投資目的の人が主となり、自身で居住することを目的とした人には向かないという側面があります。

入居者に退去してもらってから売却する

賃貸物件の売却にはいくつかの方法がありますが、その一つとして入居者に退去を依頼してから売却を進める方法があります。この方法の利点は、購入者が居住目的でも投資目的でも利用できるため、購入者の選択肢が広がる点です。

ただし、この方法にはいくつかの注意点があります。まず、入居者に退去を依頼する際には正当な理由が必要となります。例えば「売却目的での退去依頼」は正当な理由とは認められません。正当な理由として認められるのは、建物の老朽化による安全性の確保ができない状態や長期間の家賃滞納、無断での長期不在などがあります。

また、退去を承諾した入居者には立ち退き料として家賃の6ヶ月分を支払うのが一般的です。さらに、購入者側も物件の改装や原状回復にかかる費用を負担する必要があります。

このように、入居者に退去を依頼してからの売却は、購入者の選択肢を広げることができますが、入居者と購入者双方に多くの負担が生じるため、実現が難しい場合もあります。この方法を選ぶ際には、さまざまな側面を考慮する必要があるでしょう。

入居者に売却をする

賃貸物件の売却方法として、最も直接的なアプローチは現在の入居者に売却を提案する方法です。この方法は、物件に満足して長期間住んでいる入居者がいる場合に特に有効です。入居者が購入に興味を示せば、内覧の手配や新たな入居者探しといった手間が省けるという大きなメリットがあります。

ただし、この方法にはいくつかの注意点があります。まず、賃貸物件の購入は大きな金額が動くため、入居者全員が購入を承諾するわけではありません。また、過去に家賃の滞納がなく、信頼できる入居者に声をかけることが重要です。

この方法の利点は、売却までの手続きが簡略化される点にあります。入居者はすでに物件の状態や周辺環境を知っているため、新たな購入者に対する説明や交渉が不要です。このため、売却プロセスがスムーズに進められる可能性があります。

そうしたメリットを踏まえ、物件の売却を検討しているオーナーは、現在の入居者に売却の提案をしてみる価値があります。この方法であれば、双方にとって満足のいく取引が期待できるでしょう。

賃貸中のマンションを売却する流れ

賃貸中のマンションを売却する流れを理解することは、スムーズな売買取引を実現する上で非常に重要です。ここでは、売却前の準備から売却後の手続きまで、全てのプロセスを解説します。また、売却時に適切な価格設定を行う方法や、購入希望者との交渉のコツなど、売却成功のための具体的なアドバイスも提供します。

入居者に意思確認をする

賃貸物件の売却にあたり、入居者に退去を求めるか、あるいは購入を提案するかの選択肢があります。まず、意思確認を行い、どちらのルートを取るかを決定します。

定期借家契約を結んでいる場合、契約期間満了の6ヶ月から1年前に退去通知を行うことで契約を解除することが可能です。しかし、普通借家契約の場合は、入居者に重大な問題がない限り、退去を強制することはできません。したがって、契約更新の解除は基本的に困難となります。

もし手間や費用を削減して契約を解除したいのであれば、個別に交渉を行い、売却したい時期までに退去してもらう方法を推奨します。賃貸人と賃借人が合意すれば契約解除が可能です。

また、入居者に売却を提案する場合もあります。この方法では、購入者探しのための不動産会社への仲介依頼が不要となります。ただし、契約書の作成など、一定の手間が発生する点は注意しましょう。このルートを選ぶと、入居者と直接交渉を行い、意思確認から引き渡しまでのプロセスを進めることになります。

物件の売却査定を依頼する

オーナーチェンジとして知られる「入居者がいるままの売却」を進める際には、第一歩として賃貸中の物件の査定を受けることが重要です。この査定は物件の現在の市場価値を把握する基本的なステップとなります。

一般的には、不動産会社に査定を依頼します。しかし、一つのポイントとして、一社のみに依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。これは、一社だけの査定では物件の価格の妥当性を正確に判断することが困難だからです。複数社からの査定を受けることで、最新の市場相場を正確に把握し、物件の真の価値を理解することが可能となります。

このように、複数の専門家の意見を取り入れることで、売却価格の設定に幅を持たせ、最も適切な価格設定を行うことができます。また、それぞれの会社が提示する価格とその根拠を比較検討することで、売却戦略を立てることができるでしょう。

不動産会社と媒介契約をして販売活動をする

不動産の売却プロセスは、まず物件の査定から始まります。査定を受けた後、査定額や担当者の態度を基に、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。この契約は、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼するものであり、仲介手数料の支払い日や売却活動の進め方を定める重要なステップです。

売却活動に移る際には、事前に調べた市場相場や物件に残っている融資の残債を参考にして売り出し価格を設定します。その後、不動産のポータルサイトやチラシを利用して物件を広告します。特に賃貸中の物件を売却する場合には、その物件の需要や利回りを強調し、投資先としての魅力をアピールすることが重要です。これにより、購入者に対して物件が投資として優れた選択肢であるという印象を与えることができます。このような戦略的なアプローチで売却活動を進めることで、成功への道を築くことが可能となります。

買主と売買契約を締結して引き渡しまで行う

売買契約を締結する際には、価格や引き渡しの条件を慎重に交渉し、全ての条件に納得がいくまで確認を行います。契約書にサインをすると、自身の都合で簡単に契約をキャンセルすることはできませんので、後悔しないよう細部まで確認を行いましょう。

契約が成立した後は、引き渡し時に代金の最終決済を行います。この段階で物件の鍵や関連書類を新しいオーナーに渡し、所有権移転登記を行うことで引き渡しは完了となります。

特に入居者への個人売買で引き渡す場合には、契約書の内容や手続きに漏れがないかを重点的に確認することが非常に重要です。不動産会社を介さない取引のため、第三者からのチェックがない状態となります。このため、双方が十分な注意を払い、抜け漏れがないよう確認を行うことで、スムーズかつ安心な取引を実現することができます。

入居者に通知をする

オーナーチェンジで物件を売却する際には、買い主との手続きが完了した後に、入居者へ新しいオーナーに変更することを正式に通知するステップが必要となります。この通知は「賃貸人の地位変更通知」として書類で行う必要があるため、注意しましょう。

通知をする際には、新旧オーナーの氏名や住所、そして連絡先を記載します。また、オーナーが変更となる具体的な日付を明示します。さらに、契約内容に変更はないことを確認する旨の通知を入れましょう。敷金の返済義務が新オーナーに移ることも通知書に記載します。そして最後に、新しい家賃の振込先を明示します。

この通知は適時に行うことが重要であり、遅れると旧オーナーの口座に家賃が振り込まれてしまう可能性があるため、入居者が余裕を持って対応できるよう、早めに変更事項を知らせましょう。このように、すべての関係者が円滑に移行できるよう心掛けることで、トラブルを避け、スムーズなオーナーチェンジを実現できるでしょう。
 

賃貸中のマンションを売却する注意点

賃貸中のマンションを売却する際には、さまざまなリスクと向き合う必要があります。ここでは、売却時に起こり得るトラブルを避けるための注意点や、売却成功のためのコツを解説します。税務上の注意点や、賃貸契約者との関係管理に関するアドバイスなど、売却プロセスを円滑に進めるための重要なポイントを押さえておきましょう。

預かっている敷金を買主に引き継ぐ

敷金は入居者から預かるものであり、退去時のクリーニング代や家賃滞納時に使用される資金として機能します。この敷金はオーナーの資産ではなく、賃貸中の物件を売却する際には新オーナーにその責任を引き継ぐ必要があります。具体的には、物件の引き渡し時の決済で行われ、売却価格から敷金の合計額を引いた金額を新オーナーに振り込む形を取ることになるでしょう。

一方で、入居者に退去を求める場合や、直接入居者に物件を売却する場合には、敷金の返還義務は現オーナーにあります。退去時や名義変更時には、入居者に対して敷金を返還することが求められます。

また、入居時に敷金と共に受け取った礼金に関しては、返還義務が発生しない点を注意しておくことが重要です。物件の売却方法に関わらず、この礼金はオーナーが保持するものとなります。このように、敷金と礼金は異なる取り扱いが必要となるため、売却時にはそれぞれの特性を理解した上で適切な処理を行いましょう。

売却後の家賃収入を買主に引き継ぐ

物件の名義変更が行われた後、家賃収入は新オーナーのものとなります。この過渡期においてトラブルを避けるためには、旧オーナーと新オーナーが連携して確実な引き継ぎを行うことが不可欠です。

特に注意が必要なのは、家賃が先払いで振り込まれているケースです。この場合、日割り計算を行い、売却日までの家賃は旧オーナーが受け取り、売却日以降の家賃は新オーナーが受け取る形になります。

しかし、日割り計算が行いにくい場合や、1円単位での計算が必要になる場合もあります。そうした状況を想定して、売り主と買い主が事前に協議を行い、合意に至った取り決めを文書化しておくことが重要です。例えば、1円単位での差額は繰り上げるといった方法があります。

このように、売り主と買い主が協力してスムーズな引き継ぎを行うことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

入居者の強制退去はできない

賃貸物件のオーナーとして入居者に退去を求める際には、いくつかの法的制約があり、まず、入居者を強制的に退去させることは法律で禁じられています。これは借地借家法によって入居者の権利が保護されているためで、賃貸借契約の更新拒絶には「正当の事由」が必要とされています。

実際には、入居者の退去は交渉によって決まるケースが多く、このプロセスは非常にデリケートなものです。トラブルを避けるためにも、早めの段階で法律の専門家、特に弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士は法律的な背景を踏まえたアドバイスを提供でき、オーナーと入居者双方の利益を守る解決策を探求することができます。このように、法律的な知識と専門家のアドバイスが、賃貸物件の管理においては不可欠となるでしょう。

賃貸経営をやめたい場合は売却の前に不動産会社に相談を

賃貸物件の売却を考える際には、売却理由を明確にすることが重要です。例えば、物件を相続したが賃貸経営に興味がないという理由や、売却したお金で新たな投資に挑戦したいという動機は、購入希望者にとって納得しやすい理由となります。

しかし、物件に関連するトラブルが売却理由である場合には、注意が必要です。トラブルの存在を隠して売却を進めると、契約不適合責任という法的規定により、契約解除や損害賠償の請求を受けるリスクがあります。

そのため、トラブルがあることは開示するべきですが、その際には不動産会社の担当者と事前に相談し、どのように説明するかを検討することが重要です。説明の仕方によっては、購入希望者が大幅な値引きを要求したり、購入を見送ったりする可能性もあります。

このような状況を避けるためにも、売却理由の伝え方を工夫し、スムーズな売却ができるよう心掛けましょう。購入希望者に対して誠実かつ適切な説明を行うことで、信頼関係を築き、成功的な売却を目指すことが可能となります。

まとめ

今回の記事では、賃貸中の物件を売却する流れや注意点などを紹介しました。賃貸中のマンションの売却は可能ですが、いくつかのステップと注意点があります。まず、売却方法としては、入居者がいるまま売却する方法や入居者に退去してもらってから売却する方法、そして入居者自身に売却する方法があります。

売却の流れとしては、最初に入居者の意向を確認し、次に物件の売却査定を依頼します。その後、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。買主が見つかったら売買契約を締結し、引き渡しまでの手続きを進めます。最後に、入居者に通知を行いましょう。

売却にあたっての注意点としては、預かっている敷金の買主への引き継ぎや売却後の家賃収入の買主への引き継ぎが必要です。また、入居者の強制退去は法律で禁止されていますので、適切な手続きを行う必要があります。賃貸経営をやめたい場合は、売却前に不動産会社に相談することをおすすめします。

このプロセスをスムーズに進めるためには、関係各所とのコミュニケーションを密に行い、法律や契約に関する知識を持つことが重要です。賃貸中のマンション売却は複雑なプロセスであり、専門家のアドバイスを受けながら進めましょう。