家を売却する際にリフォームした方が良い？リフォーム箇所と費用｜京都の不動産売却は京まん住｜運営02不動産（セカンド不動産）

家を売却する際にリフォームした方が良い？

家の売却にあたり、リフォームの是非は検討すべき課題です。リフォームは購買意欲を高める可能性がありますが、適切な箇所と費用を把握することは欠かせません。また、リフォームの成果を最大限に引き出すためには、計画的なアプローチと費用対効果の考慮が必要です。さらに、リフォームが必ずしも成功を保証するわけではなく、物件の特性や市場の需要に合わせた判断が求められます。
ここでは、リフォームのポイントと良し悪しについて考えましょう。

リフォーム箇所と費用

リフォームは家の売却において魅力を引き出し、競争力を高めるための有力な手段となります。特に、壁紙、床、トイレのリフォームは効果的であり、その費用対効果を理解することが重要です。

壁紙のリフォーム
壁紙は室内の印象を大きく左右します。経年劣化や汚れ、黄ばみなど、内見時にネガティブな印象を与えかねず、潜在的な購買意欲を減退させます。こうした課題を解決するために、白い壁紙への張り替えが有効です。白い壁紙は部屋を明るく広く感じさせ、魅力を引き立てます。また、その費用対効果も高いため、効果的なリフォーム法と言えるでしょう。

壁紙のリフォーム費用は幾つかの要素に左右されます。まず、張り替える壁の面積が大きければ費用も増加します。さらに、選ぶ壁紙のタイプや素材によっても費用は変わります。高品質な素材や特殊なデザインのものは費用が高くなりがちです。部屋の使用用途も影響し、狭い場所ほど作業は困難。費用が上がることがあります。全体的なバランスを考慮して、リフォームの費用を見積もることが重要です。

床のリフォーム
床も内見時に大きな影響を与える要素です。傷が目立つ床は美観を損ね、光の反射によって細かな傷も目立ちます。築年数が浅くても床の傷は避けられません。定期的なメンテナンスや補修も限界があります。部分的なDIY補修も検討できますが、注意が必要です。

リフォーム時には、シンプルなフローリングを導入することがおすすめです。フローリングは耐傷性が高く、コーティングが施されており掃除が容易です。一方、畳は早く劣化し、定期的なメンテナンスに高い費用がかかります。フローリングへの変更によって、清潔感溢れる空間を実現できるでしょう。

床のリフォーム費用は、床材の種類によって異なります。フローリングの種類を選ぶことや施工方法を検討することで費用が変動します。また、工事面積や既存の床材によっても影響されます。リフォームの計画を立てる際には、将来的な価値向上と魅力の向上を考慮して、バランスを取った費用計画を立てましょう。

水回りのリフォーム
水回りはキッチン、風呂、トイレ、洗面所の4箇所を指し、約15〜20年で寿命を迎えることが一般的です。特に築10〜15年を過ぎた物件であれば、リフォームやリノベーションを検討するのが良いでしょう。マンションの水回り4箇所をリノベーションする際には、175〜300万円ほどのコストがかかることが一般的です。リフォーム予算は200万円以上を考えておきましょう。

トイレのリフォームは特に重要です。和式トイレはイメージダウンとなることが多く、築年数が経過すると避けられる傾向があります。トイレの法定耐用年数は10年であり、10年経っていれば交換を検討するタイミングと言えるでしょう。洋式トイレも進化し、コンパクトで掃除しやすいデザインが主流です。ウォシュレットや温水便座、タンクレスのトイレは好印象を与えます。

リフォームの価値

リフォームの価値については、慎重に考える必要があります。リフォームによって物件の魅力が向上し、売却価格の上昇や迅速な成約を期待できる反面、過度なリフォームが費用対効果を低下させる可能性もあります。壁紙や床、トイレのリフォームは魅力を高めるかもしれませんがありますが、無駄なコストになってしまうこともあります。

計画的なアプローチが成功の鍵で、投資対効果を見極める必要があります。また、地域の需要や物件の特性と調和させることも重要になります。メリット・デメリットをしっかり把握し、賢明な判断を下しましょう。
 

売却前にリフォームをするメリットデメリット

リフォームをするメリット

まず、リフォームをするメリットについて考えてみましょう。

見た目の第一印象が良い
見た目の第一印象が良くなることは、リフォームの最も顕著なメリットの一つです。
家をリフォームして美しさを取り戻すことで、潜在的な買主に対する印象を向上させ、売却プロセスにおいて有利な状況を作ることができます。

人は一般的に、最初に物件を見た際の印象に強く影響を受けます。外観や内装が整備され、魅力的に見える家は、購入を検討する人々へ良いイメージを与えることができるでしょう。一方、たとえ価格条件が魅力的であっても、見た目に問題のある家は購入意欲をそがれることがあります。そのため、リフォームによって見た目の印象を向上させることは、売却成功への大きな一歩です。

また、リフォームによって補修された部分は、他の部分と比べて新しいといった点でも良い印象を持たれる可能性が高まります。物件の築年数に関わらず、リフォームによって新しさと美しさを保つことで、買い手に古さを感じさせずに済むのです。

さらに、リフォームは単なる見た目だけでなく、機能性の向上にも繋がります。古くなった設備や部分を更新することで、住み心地が向上し、新たな所有者が快適に暮らす環境を提供することができます。実用性が高まることで、購入希望者にとって魅力的な選択肢となるでしょう。

このように、見た目の第一印象が良い家は、購入希望者に好感を与え、売却成功に大いに寄与します。リフォームによって美しさと機能性を取り戻し、市場での競争力を高めることで、より良い取引を実現することが可能です。

買い手が購入後すぐに住める
不動産の売却において、買い手が購入後すぐに住めるというメリットも非常に魅力的です。
中古物件を購入する際、多くの場合、購入後にリフォームを行うことを前提としています。しかしこの場合、引渡しからリフォーム工事の完了までに時間がかかり、実際の引っ越しもそれに合わせて行われるため、スムーズな移行が難しくなることがあるでしょう。一方、リフォーム済みの物件であれば、買い手が迅速に新居に移り住むことができるため、新生活をすぐに始めたいという希望に応えることができます。

補修が施された物件は、入居までの手続きが簡単です。前述の通り、物件の引渡し後にリフォームを行うことは、買い手にとって手間がかかることであり、その間に住む場所を確保する必要があります。しかし、リフォーム済みの物件であれば、追加の工事や修繕を待つ必要がないため、即座に住むことができます。この利点は、早急な引っ越しを望む人々にとって非常に魅力的と言えるでしょう。購入意欲を高め、物件の魅力を引き立てる一因となるに違いありません。

リフォームをするデメリット

リフォームを行うことは、住宅や不動産の価値を向上させる一方で、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。次に、リフォームのデメリットについて詳しく説明します。

リフォーム費用の回収がむずかしい
リフォームを行う際の注意点として、リフォーム費用の回収が難しいというデメリットがあります。再販売を目指してフルリフォームするケースもありますが、こうしたリフォームにかかる費用をそのまま売却価格に上乗せすることは簡単ではありません。
たとえば、お風呂やキッチン、洗面台、壁、床などのフルリフォームには、かなりの費用が必要です。しかし、この費用をリフォーム後の価格に完全に反映させることはむずかしい場合がほとんどでしょう。

リフォームの目的は、主に現状の改善や回復です。そのため、リフォームにかかった費用をそのまま上乗せして高い価格で売却できることは稀です。たとえ300万円をリフォームに費やしても、300万円をそのまま売却価格に上乗せできる保証はありません。

また、リフォーム費用を上乗せすると、物件価格が相場より高くなるため、中古住宅の魅力である手ごろな価格が損なわれる可能性があります。中古住宅を考える購入者からは、高すぎる価格とみなされるかもしれません。リフォーム費用を全額回収するためには、それを売却価格に上乗せせざるを得ませんが、逆に需要を減少させてしまう可能性もあるという訳です。

リフォームを行って物件の魅力を高めることは確かに可能でしょう。しかしその費用を完全に回収するのは難しい場合があるということは頭に入れておかなければなりません。

リフォーム内容が買い手に合わない
リフォームをしてしまうと、その内容が買い手に合わないという可能性も出てきます。
中古住宅を購入する人の中には、自分の好みやアイデアでリノベーションを行いたいと考える方が増えています。そのため、すでにリフォームされた物件が必ずしも魅力的な選択肢とは限りません。

リフォームは、所有者の好みやニーズに基づいて行われるため、その内容が買い手と合致しないことがあります。人の好みは多様で、行ったリフォームが買い手にとっては必要のないものであったり、望まないものであったりすることはありえるでしょう。そうなると、リフォームにかかった費用や労力が無駄になってしまいます。

物件自体は気に入っているのにリフォーム内容が買い手に合わない為に、購入を見送るといったマイナスな要素になる可能性があります。

リフォームに時間がかかる
リフォームに時間がかかることも、チェックしておきたいポイントです。
リフォーム工事中は内覧を受けられないため、物件の売却活動が遅れてしまいます。売却を急ぐ場合や特定の期限までに売却したい場合、この時間的な遅れはデメリットとなるでしょう。

特に、大規模な工事となる場合は、計画から完了までかなりの日数を要します。施工工程や材料調達など、予期せぬ遅延が生じる可能性も考えられます。これにより、リフォームが終わるまで物件を市場に出すことができず、売却の機会を逃すかもしれません。

さらに、リフォームにかかる時間はオーナーの生活や計画にも影響を及ぼすでしょう。工事中は生活空間の制限や、騒音や工事の影響が考えられます。また、急いで売却を検討している場合、時間的な制約によってリフォームの選択肢を狭めざるをえないこともあります。リフォームにかかる時間と売却のスケジュールの調整には注意が必要です。

リフォームしないで高く売る方法

それでは、リフォームをせずに高く売る方法はあるのでしょうか。
ここからは、その方法について解説していきます。

最低限の修繕

物件の外観や内部の劣化は、売却時に悪印象を与える可能性があります。特に10年以上の木造物件では、雨漏りやシロアリ被害のリスクも考えられます。外壁の色剥げや畳の損傷、塀の崩れなど、目に見える劣化箇所は修繕しておく方が良いでしょう。

たとえば、壁紙の汚れや傷は、1平方メートルあたり1000円ほどで修繕できることがあります。これは費用対効果が高い修繕例です。過度な費用をかける全面的なリフォームは避けるべきですが、簡単な修繕は費用を抑えつつ物件の印象を向上させる方法と言えるでしょう

修繕の対象箇所を特定するためには、まず専有部内を点検しましょう。劣化や不具合のある箇所をリストアップし、優先順位を決めて修繕計画を立てていきます。最低限の修繕を通じて物件の見た目と機能を改善することで、買い手の印象を良くし、売却価格を向上させることができます。

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家が中古住宅の劣化状況を客観的に評価する方法のこと。中立的な立場で物件を点検し、問題を見つけ出します。これにより、買い手に透明性と信頼感を提供し、高い売却価格を実現することができるでしょう。

ホームインスペクションは、物件の健全性をアピールする手段として非常に有効とされています。特に中古物件購入者は、建物の状態に敏感です。ホームインスペクションによって問題がないことが証明されれば、買い手の信頼を獲得できるという訳です。
不動産会社によっては無料で提供しているケースもあります。買い手の安心感を高めつつ、物件の魅力を引き立てるためにも、ホームインスペクションを検討することをおすすめします。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングも、リフォームせずに物件の価値を高められる方法の一つです。きれいで整頓された物件は、買い手に好印象を与える重要な要素となります。徹底的なハウスクリーニングを通じて、室内外の汚れやゴミを取り除き、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。視覚的な印象を向上させるだけでなく、臭いや衛生面の配慮も可能でしょう。

ハウスクリーニングは、専門業者や引越し業者などが提供しています。専門の機材を用いて、水回りの掃除なども行ってくれるため、素人にはむずかしい箇所もきれいに仕上げてくれます。費用は部屋の広さによって異なり、一般的には30,000円〜100,000円程度です。作業には半日程度の時間を要することが多いでしょう。

ハウスクリーニングは、内覧時に購入希望者に清潔感をアピールするために効果的です。特にキッチンやお風呂、トイレなどの水回りは、物件全体の印象に影響を与える部分ですので、念入りな清掃が必要です。物件の良さや周辺環境の魅力を伝えることも大切ですが、現状のままでも清潔な状態を保つことで、買い手に良い印象を与えることができます。

また、業者によるクリーニング済みというアピールポイントにもなりますし、状態が良ければ購入後に再度ハウスクリーニングをする費用の節約にもなります。

まとめ

不動産を売る際のリフォームには良い面と注意すべき点があります。内覧時の印象向上は重要ですが、費用を回収するのが難しいこともあります。大がかりな改修は控えて、劣化した箇所の修繕に注力しましょう。

査定価格への影響を考慮し、ハウスクリーニングやホームインスペクションの検討もおすすめです。不動産会社の専門家の意見も大切です。リフォームなしでも、適切なアプローチで魅力的な売却が可能なので、物件の状態に応じて最善の選択をしましょう。