瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いと権利｜京都の不動産売却は京まん住｜運営02不動産（セカンド不動産）

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、商品やサービスの取引において、問題が生じた場合に売主や請負人が買主や発注者に対して責任を負う制度です。2020年の民法改正により導入され、公平な取引と契約履行が重視されました。

これにより、従来の「瑕疵担保責任」が新たな視点で再定義され、売主と買主の権利と責任が見直されました。売主が商品やサービスの約束された品質や性能を満たさない場合、買主は問題を指摘し、救済を求める権利を持ちます。

契約不適合責任の基盤は、契約書に基づく誠実な履行義務であり、売主は契約通りの品質や性能を提供しなければなりません。この制度は消費者権利保護の強化を意味し、取引の公正性と信頼性の向上が期待されています。

名前の由来

「契約不適合責任」という名称は、新しい民法の指針に基づいています。具体的には、「商品やサービスが契約通りの種類、品質、数量でない場合」にこの責任が生じることから名前がつけられました。
この名前は、契約履行の要点を示しており、取引の公正性と契約遵守の重要性を強調しています。また、「瑕疵」という言葉自体が難しく、わかりやすくしようという狙いもある様です。
 

瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、責任の対象と焦点が異なる点にあります。瑕疵担保責任は、商品やサービスの「隠れた瑕疵」がある場合に売主の責任が生じる制度でした。契約不適合責任では、「隠れた瑕疵」の概念は廃止され、契約通りの品質や性能を満たさない場合にも責任が発生します。

契約不適合責任は契約の履行に対する責任を重視し、売主は契約書に記載された条件を遵守しなければなりません。契約通りの内容が守られない場合、買主は救済を求められる権利を持ちます。この変更は契約の厳密な履行を奨励し、公正な取引を保護する意図を反映しています。

例えば、中古住宅の購入で雨漏りの問題が発覚した場合、契約不適合かどうかは契約書への記載有無によります。売主が雨漏りの存在を知っていたとしても、契約書に記載されていなければ契約不適合責任が生じます。

このため、中古住宅を売却する場合、売主は正確で詳細な売買契約書を作成し、中古住宅の瑕疵などを適切に伝えることが重要です。契約書に詳細な情報を盛り込み、買主が商品やサービスの内容を正しく理解できるよう努めることが、契約不適合責任に対するリスクを軽減する手段となるでしょう。

瑕疵担保責任から契約不適合責任への移行により、売主の責任は増大し、買主の権利が拡充されました。以前の瑕疵担保責任では、問題が発覚してから1年以内に権利を行使する必要がありましたが、契約不適合責任では問題を把握してから1年以内に売主に通知するだけで権利が守られます。
これによって、買主に対する権利が一段と強化され、公平な取引が進む一方で、売主は正確な情報提供が要求されることになりました。

契約不適合責任に基づき買主請求できる権利

契約不適合責任には、買主が商品やサービスの品質や内容に問題がある場合に、適切な救済を求めるためのいくつかの請求権が存在します。ここでは、その主要な請求権について紹介しましょう。

追完請求権

追加請求権とは、商品やサービスの取引において、契約通りの品質や性能を満たさない場合に買主が売主に要求できる権利です。この権利は、契約通りの完全な目的物を引き渡すことを求めるものであり、不動産の場合には購入後に契約書に記載のなかった問題が発覚した際、修繕などを要求する際に利用されます。特徴的な点として、追加請求権は売主の故意や過失を問わず行使できる点が挙げられます。

先述したように、例えば入居後に雨漏りが発覚した場合、契約不適合責任においては、契約書に「雨漏りがある」と記載がない限り、売主がその事実を知らなかったとしても、買主は修理を要求することができます。

ここでの重要な違いは、瑕疵担保責任とは異なり、売主の過失や知識が必須条件ではないという点です。瑕疵担保責任では、売主の過失や知識が要求され、その証明が難しいケースもありました。しかし、契約不適合責任においては、売主が契約通りの状態を提供できなかった場合に買主の追加請求権が行使されます。

この追加請求権は改正民法によって導入された新たな概念であり、買主は契約通りの状態に修復されることを求めることができるようになりました。ただし、買主自身に故意や悪質がある場合には、この権利は制約されます。この権利の存在は、買主の権益を保護し、契約通りの取引内容を確保する役割を担っています。買主は適切な条件下でこの権利を行使し、公平な取引を実現する役割を果たすことが重要です。

代金減額請求権

代金減額請求とは、買主が売主に対して追完請求をしても対応してもらえない、または問題が修復不能な場合に、代金の減額を要求する権利を指します。追完請求と同じく、売主の故意や過失を問わず行使できます。

代金減額請求を行うには、最初に追完請求をする必要があります。例えば、雨漏りの問題がある場合、ただちに代金の減額を求めることはできません。しかし、補修が事実上不可能な状況であると判断される場合、売主に修理を依頼せずに代金の減額請求を行うことができます。具体的には、修理できる問題については催告が必要ですが、修復が難しい問題については催告が不要です。

代金減額請求権も、改正民法において新たに導入されました。これにより、売主の適切な対応が得られない場合でも、買主は代金の減額を求めることができるようになったのです。ただし、これも買主が故意や過失を持つ場合には適用されません。買主は適切なタイミングでこの権利を行使し、公平な取引を確保するようにしましょう。

損害賠償請求権

契約不適合責任における損害賠償請求権は、商品やサービスの不具合による損害を買主が売主に対して請求できる権利です。ただし、この権利は売主に過失がある場合に限られます。要するに、損害賠償請求を行う際には、売主が責任を負うべき状況があることを示す必要があります。たとえば、地震による家の損壊などで引き渡しできなくなった場合、売主に帰すべき責任がない限り、損害賠償を請求できません。

損害賠償の範囲には「信頼利益」と「履行利益」という概念が含まれます。信頼利益とは、契約が有効であると信じたことから生じた損害を指し、契約成立のためにかかった費用などがこれに該当します。

一方、履行利益は、契約が順調に進んでいた場合に期待されたであろう利益を指します。これには、不動産投資で期待していた売却益などが含まれます。買主は支出した費用や本来得られるべき利益を損害賠償として請求することが可能です。

瑕疵担保責任の下では、買主は瑕疵を発見した時から1年以内に「請求」の行動を起こす必要がありましたが、契約不適合責任においては「通知」でOKです。つまり、買主が損害賠償を求めるためには、瑕疵を知って1年以内に請求手続きをする必要はありません。

契約解除（催告解除／無催告解除）権

契約解除（催告解除／無催告解除）権とは、契約不適合が重大な場合、買主が契約を終了させるための権利です。この権利には2つの方法があります。

ひとつは「催告解除」で、買主が売主に一定の期間内に問題の解決を催告した後、その期間内に解決されない場合に契約を解除する権利です。この解除権は、問題が解決されない限り買主が行使できます。たとえば、不動産契約において問題が発生した場合、買主は売主に問題の解決を促す催告を行い、期間内に解決されない場合に契約を解除することができます。催告解除は、売主の過失の有無に関わらず行使できるという特徴があります。

もうひとつは「無催告解除」で、問題が重大であると判断される場合、催告を行わずに直ちに契約を解除する権利を指します。たとえば、不適合な部分が契約目的を達成不可能にする場合や、売主が引き渡しを拒否している場合などがこれに該当します。売主の過失の有無にかかわらず、買主は契約を無催告で解除できます。ただし、部分的な不適合がささいなものである場合は、無催告解除は認められません。

契約解除権は、買主が不適合な商品やサービスとの関係を終了させるための重要な手段です。買主は催告解除や無催告解除を行使し、問題が解決されない場合や契約が目的を達成できない場合に、契約を解除して代金の返還を受けることができます。

以上4つの請求権は、契約不適合責任の下で買主が商品やサービスの不具合に対して適切な対処を求める手段として重要です。これらにより、消費者の保護が強化され、取引の公正性と信頼性が向上するでしょう。

契約不適合責任における売主の注意点

契約不適合のために買主からの潜在的な請求を考慮すると、売却する不動産に関する買主との情報共有は極めて重要です。売買契約書や重要事項説明書は、契約の適合性を確保する一助に過ぎません。あとで「そうしたつもりではなかった」と主張されないよう、買主との明確な合意を築くことが肝要です。
不動産売却において、売主が注意すべきポイントを解説します。

特記事項・容認事項は漏れなく記載する

売買契約書を作成する際には、売主がどの範囲の責任を負うのかを明確に示すことが重要です。契約書にこれを書き記さないと、あとで売主の責任を明確に追及するのが難しくなります。買主が小さな問題を見つけても、売主に追加の請求や代金の減額を要求するための法的根拠を持ちやすくなるのです。したがって、「売主はどの事柄について責任を負うのか」を売買契約書に明確に記載することは欠かせません。

不動産売買においては、住宅の設備に関する契約不適合責任を免責する特約を盛り込むことも重要です。中古住宅では、設備の故障や劣化が一般的であるため、全ての設備に契約不適合責任を適用すると取引が難しくなる可能性があります。特に水道設備、衛生設備、換気設備、冷暖房設備、電気配線、照明などは年数と共に劣化することが多く、トラブルの原因となる可能性が高まるため、注意しましょう。

契約不適合責任の通知期間を設定する

契約不適合責任において通知期間を設定することも非常に重要です。以前の瑕疵担保責任では、「1年以内に契約解除または損害賠償請求を行う」という責任期間が存在しました。しかし、現在の契約不適合責任では、買主は不適合を知った時から「1年以内に売主に通知するだけで責任の追及が可能」となりました。この通知があれば、消滅時効の期間や追完請求などの権利を行使できるようになります。

ここで大切なのは、この通知期間を決めることです。通知期間の設定は売主と買主で合意可能で、通常、3ヶ月が選ばれることが多いでしょう。なお、通知期間は売買契約書に記載されることが一般的です。

また、契約不適合責任には消滅時効というルールも存在します。不適合を知った時から5年間か、権利行使可能な時から10年間を超えると権利が消滅します。つまり、通知期間だけでなく、消滅時効期間も意識する必要があります。

売主は永久に契約不適合責任を負うわけではありませんが、放置すれば最大で10年間の責任を負う可能性があるため、売買契約時には通知期間を明確に設定することが不可欠です。売却後の不安を解消し、円満な取引を実現するためにも、通知期間の設定には細心の注意を払いましょう。必要であれば、専門家に相談することもおすすめです。

事前にインスペクションを行う

契約不適合責任を遵守するためには、売主側が事前に商品やサービスの品質を確認するインスペクションを行うことが有益です。商品やサービスに問題がないかを事前に確認しておくことで、買主に対する適切な提供が可能となります。また、インスペクションの結果や記録は、必要に応じて証拠として役立つでしょう。

契約不適合責任は、売主にとっても買主にとっても公平で透明な取引を実現する仕組みです。売主は、正確な情報提供、適切な免責特約の設定、事前のインスペクションなどを通じて契約不適合責任を適切に履行することで、信頼性の高い取引を促進し、顧客満足度を向上させることができます。売買契約時のスムーズな取引を実現するために、インスペクションを上手に活用しましょう。

契約不適合責任に対応できる不動産会社を選ぶ

契約不適合責任はまだまだ新しい制度であり、しっかりと内容を理解している不動産会社を選ぶことは重要です。特に買主が請求する場合、瑕疵担保責任との違いを理解していない担当者では適切な対応が難しくなる可能性があります。これでは売主と買主双方に後悔が残ることになるでしょう。

したがって、現場責任者やスタッフが新しい民法について十分に学習している不動産会社を選ばなくてはなりません。民法改正は業界に大きな影響を与えるため、不動産会社には研修やセミナーが頻繁に行われています。物件のことだけでなく、個人のニーズや希望を聞き入れてくれ、専門知識を持つ信頼性のある不動産会社を選ぶことが、売買活動においてますます重要になっています。

まとめ

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変化は、法律の改正によって、取引の公正さと契約の順守が強調され、新しい展望が生まれました。これにより、隠れた問題だけでなく、商品やサービスの品質や性能を実際の契約通りに履行することが重要視され、売主と買主の権利と責任が明確になりました。

買主には、商品が契約通りでない場合に追加の修理・補償を求める追完請求権や、代金を減額する権利、損害賠償を求める権利、契約を解除する権利が与えられています。同時に、売主には、買主が知っていた問題にも責任を負うことや、特別な条件や許容範囲を明示すること、免責特約の設定方法、事前の建物調査の重要性などを理解し、新しい契約不適合責任に適切に対応する必要が生まれました。

この制度変更は、取引の信頼性と公平性を向上させつつ、売主と買主の間で適切なバランスを取るための重要な枠組みと言えるでしょう。